Новости

09.11.2012     Аренда vs ипотека

Каждый, у кого нет жилья, наверняка, в той или иной степени задается вопросом, что выгоднее: арендовать жилье или его купить. Или, если поставить вопрос более корректно: «Что дороже: арендная плата за жилье или ежемесячные платежи по ипотеке».
Чтобы сравнить стоимость аренды и ипотеки выберем начальные условия:

квартира покупается на вторичном рынке – в случае, если покупается «первичка» необходим, как правило, еще серьезный ремонт; также квартиру выгодно покупать на «вторичке» и с точки зрения последующей сдачи ее в аренду, исходя из тех же соображений;
средняя площадь покупаемой или арендованной квартиры – 40 м2, то есть типичная однокомнатная квартира.
при покупке квартиры 80% от стоимости квартиры – это ипотека, 20% – собственные средства заемщика, 13% – процентная ставка, срок кредитования 15 лет.

При таких исходных параметрах оказывается, что в большинстве регионов России арендовать квартиру выгоднее, чем приобретать в кредит.
В Москве при средней стоимости 1-комнатной квартиры 6,3 млн. рублей, ипотека будет составлять 5 млн. рублей (80%). Тогда ежемесячный платеж составит 63,2 тыс. рублей.
Согласно данным риэлтерских компаний аренда такой квартиры составила бы всего 24 тыс. рублей. То есть разрыв составляет 39,2 тыс. рублей в месяц! Ежемесячные платежи по ипотеке более, чем 2,6 раза превышают арендную плату.
В Санкт-Петербурге этот разрыв меньше – 14,8 тыс. рублей. При стоимости квартиры 3 млн. рублей (соответственно, кредит составляет 2.4 млн. руб.), ежемесячный платеж по кредиту равняется 30,8 тыс. рублей. Арендная плата составляет 16 тыс. рублей. Или ежемесячные платежи по ипотеке почти 2 раза превышают арендную плату.
Кстати, этот показатель укладывается в средний показатель для многих регионов РФ. Там соотношение между ежемесячной оплатой ипотеки и арендной платой составляет 1,5 – 2 раза.
Но есть исключения. К сожалению, в худшую сторону. В Чеченской республике, республике Ингушетия и Пензенской области этот показатель равняется трем! То есть даже больше, чем в Москве.
Другими словами, квартира, купленная по ипотеке, не может сама (через сдачу ее в наем) себя обслужить. То есть срок окупаемости квартиры больше срока кредита.
Если посчитать, сколько необходимо лет, чтобы через сдачу квартиры в аренду оплатить ипотечный кредит, взятый на 15 лет, то для 11 субъектов федерации этот срок будет составлять 30 и более лет! Именно через этот срок квартира будет приносить доход. Поэтому покупка квартиры с целью получения дохода является очень нерентабельным бизнесом.
При покупке жилья за собственные деньги, срок окупаемости, естественно, снижается, но все равно составляет от 7 до 22 лет. И это без учета того варианта, что, вместо покупки квартиры, деньги можно было положить на депозит и получать доходы в виде процентов в размере 11-15%.
Кстати, если взять московский пример, то положенные на депозит 6,3 млн. рублей (стоимость квартиры) при процентной ставке 12% годовых будут ежемесячно приносить доход в 63000 рублей. Это на 39 тыс. больше, чем можно получить, купив такую квартиру и сдавая ее в наем.
Самый наибольший срок окупаемости имеет жилье в Пензенской области:

41 год для 1- комнатной квартиры, купленной в кредит;
22 года для квартиры, купленной за свои деньги.

Для Чеченской республики эти показатели соответственно равны 40 и 22 года; для Москвы – 39 и 22 года; для Ингушетии – 38 и 21 год.
И только в трех субъектах РФ – Амурской и Магаданских областях и Камчатском крае ежемесячная арендная плата 1-комнатной квартиры меньше выплат по ипотеке.
Поэтому фактически только в этих районах имеет смысл покупать квартиру с целью дальнейшей сдачи ее в наем. В остальных районах страны на купленной в кредит квартире смогут заработать разве что дети ее владельца.
Поэтому фактически для России покупка квартиры – это инвестиции в будущее.