Новости

13.12.2010     Рынок недвижимости Петербурга - как стать новоселом?

30 ноября журнал «TT Finance» совместно с редакцией газеты «МК в Питере» провел круглый стол на тему: «Как стать новоселом?». Участники мероприятия обсудили ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, факторы, которыми руководствуются приобретатели при выборе жилья, качество построенных объектов и ипотечное кредитование, являющееся важной опцией для покупки квартиры.

Спрос на жилье. Цена, метраж, местоположение.

По данным Председателя Правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, еще в летние месяцы спрос на жилье на первичном рынке был низок, но сейчас покупатели поверили в жизнеспособность рынка. Сегодня происходит порядка 1 тыс. 500 сделок в месяц, правда, при этом объем средств на рынке снизился на 30-40%. Причинами оживления Павел Созинов считает возрождение ипотеки и рассрочки от застройщиков на 7-10 лет. «Это говорит об интересе финансовых институтов к рынку недвижимости. Постепенно стал оживать и интерес к мега-проектам», - отмечает Председатель Правления Северо-Западной палаты недвижимости.
Решающими факторами при выборе жилья остаются цена, метраж и местоположение. «Наиболее интересно для покупателей малогабаритное жилье эконом-класса - однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Особенно по сравнению с летними месяцами возрос интерес к малогабаритным квартирам от тех застройщиков, которые за период кризиса снизили цены в 1,5-2 раза. Территориально в первую очередь, речь идет о периферии, зоне КАД и Северо-Приморской части, где сегодня массово строятся объекты с отдаленными сроками сдачи», - продолжает Павел Созинов.
Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет порядка 70 тыс. рублей, на вторичном – чуть больше 80 тыс. рублей.
«В последние месяцы более четко стала проявляться еще одна тенденция - дольщики считают, что квартиры, предлагаемые по цене около 30 тыс. руб. за кв.м. вряд ли будут достроены. Наиболее адекватная цена по мнению покупателей около 50-55 тыс. руб. за кв. м., а вот цены выше 70 тыс. руб. за кв.м. малопривлекательны, здесь исключением могут стать только квартиры-студии от известных компаний», - комментирует Председатель Правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Работать надо по 214 ФЗ.

Директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий призвал всех участников рынка работать по 214 ФЗ. «Реализация строящихся квартир в соответствии с пусть и не совсем современным законом выгодна всем участникам рынка: девелоперам, гражданам, власти. Компания реализующая свои проекты в соответствии с 214-ФЗ может претендовать на привлечении больших капиталов в свой бизнес в отличии от теневых компаний. Сегодня публичность позволяет привлекать большие капиталы, открывать новые возможности рынка, занимать более твердую позицию в переговорах с кредитными организациями и властью” – отметил директор по маркетингу и продажам Бузулуцкий Михаил. «Однако необходимо, что бы и органы власти предложившие рынку Федеральный закон о долевом строительстве предпринимали усилия к его исполнению, например регистрация договоров долевого участия сегодня длится месяцами. Каждую неделю мы направляем в Федеральную регистрационную службу более 200 заключенных нами договоров, но с момента подачи договоров до момента гос. регистрации проходит не менее 1,5 месяца, а вслучае ипотечных договоров это еще 1,5 месяца регистрации договоров залога имущественных прав. Т.е. до девелопера деньги за договор долевого участия из кредитной организации могут дойте не раньше чем через 3-4 месяца. За это время проданный объект недвижимости может стоить уже других денег. Да и сами деньги «сегодня» всегда дороже, чем деньги «завтра». Поэтому точное и в срок исполнение 214ФЗ интересно, прежде всего, для нас самих. И мы боремся за его исполнение», - говорит Михаил Бузулуцкий.

Качественное жилье. Миф или реальность?

Как ни странно, качество не является одним из основных факторов при выборе жилья. Если метраж, цена и местоположения важнее – значит ли это, что застройщики уделяют качеству меньше внимания, чем стоило бы? И действительно ли покупателям безразлично, в чем жить, если метраж большой?
«Качество некоторых объектов часто хромает. Иногда материалы и оборудование даже в подъездах одного жилого комплекса сильно различаются. Один подъезд строится для презентации, в нем показательно хорошая отделка, а затем берутся все более и более дешевые подрядчики и качество сильно падает», - сетует Павел Созинов.
«Мы публично разместили сайте проекта «Северная долина» стандарты отделки входных групп, многоквартирных коридоров, самих квартир, которых собираемся придерживаться в проекте, - комментирует директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий, - и, если покупатель квартиры не обнаружит соответствия стандартам, заявленным на сайте, он уже может с нас спросить. Но это вряд ли произойдет, поскольку себестоимость отделки в многоквартирном доме составляет небольшую часть затрат, и нам выгодно пойти на встречу приобретателю, используя современные и качественные материалы. На сайте мы также проиллюстрировали, как планируется благоустраивать придомовую территорию. Надеемся, что все это сделает проект более понятным и привлекательным. Решение о покупке квартиры часто складывается из впечатлений о продавце, его офисе, каких-то мифических обещаний, но не из конкретики. Мы даем возможность каждому ознакомиться именно с конкретикой, визуализировать проект. При этом, несмотря на то, что мы строим доступное по цене жилье в эконом классе – качество отделки общих помещений ничуть не хуже, чес в домах бизнес-класса».
«У нас качество строительства можно оценить прямо на объектах. На многих из них есть сданные корпуса, где уже живут, и домовая территория благоустроена. По этим корпусам можно судить и о строящихся домах, - отмечает генеральный директор ЗАО ЦУН «ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко, - Служба качества также тщательно анализирует все заявления клиентов, по нашей статистике за период с 2005 года по настоящее время почти в 3 раза уменьшилось количество претензий к качеству строительства. Мы внедряем новые материалы и технологии, чтобы было тепло и комфортно, чтобы все хорошо работало и красиво смотрелось. Мы не принимаем удешевлений в ущерб качеству».

Ипотека возвращается.

«Власти после кризиса стали обращать внимание на ипотечное кредитование. С начала года мы отмечаем стабилизацию, как цен, так и доходов. Государство через программы ВЭБа и АИЖК поддерживает ипотеку. В итоге мы получили снижение процентной ставки и приход новых банков на ипотечный рынок, а также расширение программ уже работающих банков»,- отметил начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Сергей Милютин. По его данным основными операторами рынка в Санкт-Петербурге остаются Сбербанк и ВТБ, а также ряд других банков, работающих через ипотечное агентство. В третьем квартале на них приходилось порядка 75% рынка, что немного ниже, чем во втором. Снижение связано с выходом на рынок около десятка новых банков с собственными ипотечными программами.
«Каждый участник рынка кредитования или жилищного рынка может сказать, что на сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в РФ значительно оживился, - соглашается Татьяна Венцлавская, начальник Управления розничного бизнеса филиала «Балтийский» АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО), - Банки имеют достаточное количество ликвидности для выдачи денежных средств, в связи с чем процентные ставки за последние месяцы уже снизились. Безусловно, следуя настоятельным рекомендациям руководства страны, и глядя на изменение ставок в банках с государственным участием и в АИЖК, другие игроки рынка ипотечного кредитования будут снижать ставки по ипотечным кредитам. В данной ситуации есть две стороны: с одной стороны снижение процентных ставок – это хорошо для заемщиков, с другой стороны, жаль, что во многом эта ситуация регулируется не рыночными отношениями, а завуалированным государственным регулированием».
По данным Натальи Чекальниковой, ведущего специалиста по работе с застройщиками Управления по работе с предприятиями и партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России в уходящем году банком было выдано 7,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 9,4 млрд. рублей. В 20% случаев Сбербанк также финансировал строительство объектов, взятых в ипотеку. На начало IV квартала 2010 года доля Северо-Западного Банка Сбербанка России в выдаче жилищных кредитов в г. Санкт-Петербурге составила 58%. Средняя сумма ипотечного кредита в среднем по Санкт-Петербургу составляет 1 млн. 700 рублей, по Ленобласти – 900 тыс. рублей.
Положительные сдвиги на рынке ипотеки подтверждает и начальник отдела по работе с физическими лицами Управления активно-пассивных операций филиала «Санкт-Петербург» СОБИНБАНКа Андрей Опарин: «По сравнению с 2008-2009 годами банки «повернулись лицом к клиентам», например, они снижают первоначальные взносы. Тем не менее, потенциальных заемщиков все еще смущает процентная ставка. Для них она оптимально 10-11% годовых, в реальности же по программам ипотечного агентства банки кредитуют под 10,5% годовых, но сюда добавляется также страховка. В итоге, средняя ставка по рынку поучается около 12%».

Что предлагают банки?

Андрей Опарин отметил, что, несмотря на совсем недолгую работу кредитного учреждения на рынке ипотечного кредитования, у него уже существует множество интересных предложений. По программе «Новостройка» можно приобрести жилье в доме, находящемся на этапе строительства, путем оплаты долевого участия. Срок кредита составляет до 25 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%. По программам «Свой Дом» и «Своя квартира» можно получить кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья или жилого дома с земельным участком. По программе «АИЖК 2010» выдаются кредиты для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья под залог приобретаемой недвижимости. Сотрудников организаций корпоративных клиентов и стратегических партнеров СОБИНБАНК кредитует на специальных условиях.
Наталья Чекальникова рассказала о кредитных продуктах одного из лидеров рынка ипотечного кредитования - Сбербанка. Кредиты «Ипотечный» и «Ипотечный +» выдаются на приобретение или строительство объекта недвижимости, под залог кредитуемого объекта недвижимости. Для заемщиков у которых отсутствует первоначальный взнос, существует кредит «Ипотечный Стандарт». Если покупая жилье в кредит, клиент не хочет, чтобы оно становилось залогом, он может воспользоваться кредитом «На недвижимость», который выдается под любое другое обеспечение, одобренное банком. Для супругов, не достигших возраста 35 лет, в Сбербанке существует кредитный продукт «Молодая семья», имеющий свои преимущества: возможность использовать доходы родителей при расчете максимальной суммы кредита, для семей с детьми первоначальный взнос 10%, возможность предоставления отсрочки по погашению кредита на период до достижения ребенком трехлетнего возраста. Основными преимуществами ипотечного кредитования в Сбербанке Наталья Чекальникова считает: низкий первоначальный взнос (от 10%), доступную процентную ставку (от 9,5%), отсутствие комиссий по кредиту, широкий выбор целей кредитования, возможность кредитования без промежуточного залога на период строительства кредитуемого объекта недвижимости.

Портрет заемщика кистью банкиров.

«Идеальный портрет заемщика - это гражданин РФ, зарабатывающий порядка 40 тыс. рублей в месяц возрастом от 30 до 45 лет», - отметила ведущий специалист по работе с застройщиками Управления по работе с предприятиями и партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России.
Андрей Опарин так описывает портрет идеального заемщика: «Возраст 30-40 лет, работает в крупной государственной или коммерческой компании, доход имеет от 100 тыс. рублей в месяц. Кредит берет на 5-10 лет с 50-процентным первым взносом», и добавляет, что в реальности таких заемщиков практически не существует.
А вот портрет потенциального заемщика Инвестторгбанка со слов Татьяны Венцлавской: «Это менеджер среднего звена с месячным доходом от 50 тыс. руб., возраст от 30 до 40 лет, женат/замужем, у него один ребенок, он имеет другую собственность: квартиру, машину, личные денежные накопления».
Для сравнения Сергей Милютин сообщил данные опроса населения в рамках выставки-семинара «Жилищный проект»: «Жильем интересуются в основном семьи с доходом от 35 тыс. до 60 тыс. на члена семьи (42% опрошенных). Причем большинство покупает новое жилье, продавая старое и увеличивая метраж».
«Первоначальный взнос, как правило, это деньги от реализации имеющейся квартиры», - подтвердила Наталья Чекальникова обозначенную тенденцию.