Новости

09.11.2011     Выйти за 20 метров. Обзор рынка недвижимости и ипотеки

Покрывают ли объемы возводимого в Петербурге жилья потребности горожан? Почему сегодня петербуржцы и жители области предпочитают малогабаритные квартиры? Будет ли жилье дешеветь? Что выгоднее для покупателя – ипотека или рассрочка от застройщика? На эти вопросы ответили участники круглого стола «Жизнь в мегаполисе и рядом», организованного Издательским домом «TT Finance» совместно с изданием «МК в Питере».

2011 год: предложение

По информации председателя Северо-Западной Палаты Недвижимости Павла Созинова, осенью 2011 года жилой фонд Петербурга насчитывает примерно 100 млн кв.м, из которых 20-25 млн кв.м. были введены за последние 15 лет. Таким образом, даже при учете только зарегистрированных в городе жителей, на каждого из них приходится не более 20 кв.м.

Цена жилья с начала года выросла на 3-5%, и сейчас на первичном рынке она составляет, в среднем, 75 тыс. руб./кв.м, а на вторичном – 85 тыс.

Объем предложения на рынке первичного жилья (т.е. нового, продаваемого непосредственно от застройщиков) с начала 2011 года вырос примерно на 400 тыс. кв.м. и теперь составляет 3,1 млн кв.м., что равно докризисному показателю. Правда, в это число П. Созинов включает не только сданное, но и строящееся жилье. Уже сданные дома составляют 35% от этого объема, еще 25% должно быть сдано до конца 2011 года. Как видно из этой оценки, общий объем сданного в 2011 году жилья должен составить порядка 1,8 млн кв.м., а оставшиеся 40% того, что сейчас строится (т.е. 1,2 млн кв.м.) будут, по данным СЗПН, сдаваться уже в 2012 и начале 2013 гг.

В свою очередь, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, общая площадь сданных за три квартала объектов составляет 1,4 млн кв.м. (год назад это количество равнялось 1 млн кв.м.). По давно сложившейся практике, основной ввод жилья всегда приходится на четвертый квартал, и вполне можно рассчитывать, что к концу года площадь сданных в Петербурге объектов удвоится. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», предполагает, что в 2011 году в городе должно быть сдано 2,75 млн кв.м.

Количество строящихся и уже продаваемых объектов (самой разной площади и этажности) в 2011 году, по расчетам Палаты, уменьшилось: в начале года их было 233, а сейчас осталось 222. Из этого числа 86 объектов уже сдано полностью, а 26 – частично.

П. Созинов был вынужден объявить и о том, что сейчас на территории Петербурга насчитывается 21 проблемный объект (в это число не вошли дома компании ЛЭК, сведениями о которых Палата не располагает). Степень готовности объектов и отмеченные на них «проблемы» бывают разными:

Формулировка «проблемы» / Количество случаев

Визуально работ на стройплощадке не заметно 10

Дом построен, но не сдан 4

Неизвестно, кто занимается этим домом 2

Если стройка и движется, то крайне медленно 2

Объект заморожен 1

Непонятно, строится дом или заморожен 1

Проблемный дом (без объяснения сути «проблемы») 1

2011 год: спрос

Спрос на недвижимость в Петербурге и потенциал роста этого рынка, по оценке С. Степанова, огромны.

«Сравните: в России на одного человека в среднем приходится 22 кв.м. жилья, в Европе - 35 кв.м., в США - 65 кв.м., - рассуждает он. - Увеличение числа застройщиков и выход на рынок строительных компаний из других регионов показывают, что жилья в Питере не хватает. Спрос постоянно растет. Не пугают людей даже прогнозы некоторых экономистов, обещающих в скором времени вторую волну кризиса. Напротив, услышав о предстоящей экономической смуте, петербуржцы начинают приобретать недвижимость еще активнее».

Генеральный директор «Центрального управления недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко согласна с этим мнением. «Любая политическая и экономическая нестабильность подталкивает людей покупать недвижимость, - говорит она, - население торопится вложить деньги во что-нибудь надежное, а недвижимость – идеальный вариант».

Объем продаж на первичном рынке в 2011 году, сообщил П. Созинов, существенно вырос по сравнению с аналогичным периодом 2010-го: в 3 кв. было продано около 8,3 тыс. квартир, что опять же сравнимо с докризисными показателями, а за три квартала - 24 тыс. квартир (в 1 кв. – 8 тыс., во 2 кв. – 7,6 тыс.). В денежном выражении это составило около 50 млрд руб., т.е. на 10 млрд больше, чем год назад.

Ценовой прогноз

Эксперты сходятся во мнении: недвижимость неизбежно будет дорожать, что, в принципе, происходит уже с весны 2010 года.

С. Степанов («Строительный трест») рассуждает: «Сегодня рынок сбалансирован - это подтверждается и тем фактом, что за последние два года не было галопирующего роста цен на недвижимость. Несмотря на снижение ипотечных ставок, увеличение стоимости стройматериалов и рост потребительской активности населения, стоимость недвижимости в Петербурге изменяется в пределах инфляции».

"Рост цен плавный, без больших скачков, так и будет продолжаться», - не сомневается И. Онищенко. Правда, эксперт признает, что при наступлении новой волны кризиса эта тенденции может и измениться.

«Это неизбежно, у нас же инфляция, - поддерживает своих коллег менеджер отдела долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Лазарева. – Сезонное снижение цен, если и было, то, в основном, по крупногабаритным квартирам. По маленьким же квартирам падение было совершенно незначительным, поскольку их к тому моменту почти не было на рынке».

Что покупают петербуржцы?

Участники круглого стола подсчитали: примерно треть жилья, приобретаемого в последнее время в Петербурге, может считаться «инвестиционным», т.е. покупаемым не для проживания, а для сдачи в аренду, перепродажи либо для подрастающих детей. Это подтверждается тем фактом, что в городе есть немало достроенных домов, в которых все квартиры проданы, но не заселены.

Участники круглого стола отметили, что в Петербурге есть спрос на квартиры разных типов и размеров, но наибольшим спросом пользуются все же самые маленькие из них – однокомнатные и студии.

«Однокомнатные квартиры ценятся всегда, и спрос на них будет только расти, - подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. – Это связано с уровнем благосостоянием населения: не все люди могут покупать слишком дорогие квартиры».

По его словам, сегодня у покупателей наиболее популярны «однушки», площадь которых не превышает 30 кв.м. Двухкомнатные квартиры тоже пользуются высоким спросом – хотя и меньшим, чем однокомнатные - а самый популярный метраж для них - 42 кв.м.

Однако, признавая популярность «дешевой» недвижимости (именно такая преобладает в классе «инвестиционного» жилья), большинство экспертов отмечает и немалый спрос на жилье более высокого класса.

«У наших покупателей столь же, как и «однушки», популярны 2-, 3- и 4-комнатные квартиры, - сообщила И. Онищенко, - просто они должны быть очень разумного метража, разумной планировки (там не должно быть кучи лишних площадей) – и тогда покупают любые квартиры. И еще: в большей степени люди готовы покупать нормальную однокомнатную квартиру, а не студию».

Самый востребованный среди клиентов «ЛенСпецСМУ» метраж таких квартир – 35-40 кв м.

«Приобретая квартиру для себя и семьи, покупатели обычно более требовательны, - соглашается с коллегой С. Степанов. - Поэтому принципиальная стратегия «Строительного треста» - строить качественные кирпичные дома с комфортными планировками. В доме, где большинство квартир - маломерные студии, семьи с детьми селятся неохотно. А, например, в нашем комплексе «Золотое сечение», который строится возле парка, по соседству с хорошим лицеем, с бассейном и детским садиком, первыми были распроданы трехкомнатные квартиры».

Новая тенденция - КОТ

Последний тезис подводит нас к обсуждению проектов т.н. комплексного освоения территорий (КОТ).

В качестве примера С. Степанов приводит комплекс «Капитал» своей компании, который строится возле станции метро «Улица Дыбенко: вдобавок к 400 тыс. кв.м. жилья здесь спроектированы два детских сада, школа, спортивный центр с бассейном и ледовой ареной, множество коммерческих и офисных помещений. Уже обустроен огромный парк с велосипедными дорожками, скамейками и собственным пляжем на реке Оккервиль.

«Застройщикам выгоднее строить целые микрорайоны – при этом они существенно экономят на материалах, инфраструктуре и организации работы, - рассуждает М. Бузулуцкий (ООО «Главстрой-СПб»). – Значит, и квартиры в районах комплексной застройки стоят дешевле, что выгодно и покупателям. Кроме того, приобретая жилье в новом микрорайоне, новосел сразу получает развитую инфраструктуру - парковки, детские сады и школы около дома. При уплотнительной застройке все емкости школ и садов, как правило, реализованы, и отправить туда ребенка – это целая трагедия. А, например, в нашей «Северной Долине» один детский сад уже построен, а в скором времени мы построим еще два. Всего в жилом районе будет 8 школ и 12 детских садов.

Новый подход к комплексному освоению мы предлагаем в нашем жилом районе «Юнтолово», который сейчас проходит экспертизу. «Главстрой» начинает в Юнтолово с «малоэтажки», потому что это абсолютно новый для Петербурга формат. Таких «автономных», вынесенных из пределов мегаполиса кварталов еще никто не строил. Многоэтажное предложение на рынке эконом-класса существует, а домов принципиально новой концепции и другого жизненного уклада крайне мало, да и реализуются все они преимущественно в элитном классе. «Юнтолово» будет первым проектом такой концепции, доступным для широких масс потребителей. Первая очередь - 115 тыс. кв. м жилья. и детский сад. Это первая очередь малоэтажной части проекта (4-5 этажей). . Основной фокус проекта все же сделан на малоэтажном и низкоплотном строительстве.В этом формате запланировано около 1 200 тыс. м2.

Всего здесь будет на территории 440 га построено до 2017 года 2.2 миллиона кв.м. жилья, 10 школ, 14 детских садов, объекты обслуживания населения, будут парки, скверы, спортивные сооружения, велосипедные дорожки.

Ипотека или рассрочка от застройщика?

По данным П. Созинова, количество ипотечных сделок на петербургском рынке за 3-й квартал увеличилось, по сравнению с 3-м кв. 2010 года, в 2,5-3 раза. Однако степень популярности ипотечной схемы у разных участников рынка неодинакова.

Так, например, в «ЛенСпецСМУ» по ипотеке проходит 10% сделок, в «Адвексе» - 5-7%. По мнению М. Лазаревой, многие клиенты сейчас все-таки настороженно относятся к ипотеке.

В «ЛенСпецСМУ» бóльше сделок осуществляется по собственным программам рассрочки, срок которых может доходить до 10 лет, ставка до момента сдачи дома – 0%, а после сдачи – ниже, чем по ипотеке. Уже после сдачи дома некоторые клиенты, по данным И. Онищенко, переходят на ипотеку, потому что для сданных объектов она стоит дешевле. Также ипотечная схема необходима тем покупателям, которые решат использовать для оплаты покупки жилья материнский капитал.

В целом, представители этих двух компаний считают, что их собственная корпоративная рассрочка проще и выгоднее для клиента, чем банковский ипотечный кредит.

Помимо рассрочек, застройщики предлагают и свои оригинальные сбытовые программы. Одно из самых популярных у населения предложений от компании «Главстрой-СПб», по сообщению М. Бузулуцкого, – «квартира в зачет».

«Такой программы сегодня нет ни у одной строительной компании, - уверен он. – Наши клиенты смогут взять ипотечный кредит на квартиру, не продавая свое жилье. Пока продолжается строительство, они будут выплачивать только проценты по кредиту, а потом, уже переехав в свою новую квартиру, они получат полгода на продажу старой». Благодаря этой программе количество ипотечных сделок в нешей компании выросло до 60%. Банки говорят нам спасибо!

В свою очередь, в агентстве «НДВ-СПб» (эксклюзивный продавец квартир Компании ЛЭК) с использованием ипотеки осуществляется 28% сделок. Но и это тоже не предел: в общем объеме продаж компании «Строительный трест» доля ипотечных сделок сегодня составляет порядка 40%, что на 15-20% больше, чем в конце прошлого года.

«Очевидно, что банки в последнее время стали более лояльны к заемщикам, - говорит С. Степанов, - и застройщикам выгодно развивать партнерские отношения с банками, создавать совместные ипотечные программы, тем самым привлекая к себе активное внимание покупателей. Средняя сумма ипотечного кредита у наших покупателей – 2,5 миллиона рублей сроком на 10 лет, а размер минимальной ставки составляет 8,5% годовых в рублях».

- Сегодня ипотечный кредит выгоден для потребителя, — объясняет заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Евгения Енина. По данным СПбИА, объем выданных банками ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге в 2011 году вырос в 3 раза и составил 28 миллиардов рублей. Кредитной поддержкой банков воспользовались порядка 14 тысяч жителей города.

Позитивные тенденции практически у всех лидеров рынка ипотечного кредитования. Величина процентной ставки зависит от сроков кредитования, первоначального взноса. Специальные процентные ставки — для клиентов банка, получающих заработную плату на карту или вклад банка. В зависимости от кредитной программы и параметров кредитования процентные ставки банка составляют от 9,5 до 14% годовых в рублях.

Особым спросом, по словам Евгении Ениной, пользуются кредитные программы по приобретению жилья, строящегося с участием кредитных средств Банка. Объем финансирования дольщиков по ним превысил 4,1 млрд руб., что составляет порядка 30% от общего объема жилищного кредитования Северо-Западного банка в 2011 году. Интерес заемщиков вызван льготными процентными ставками, а также аукционным предложением банка «В десятку!». По данной программе жилье в домах, финансируемых Банком, можно приобрести в кредит на 10 лет под 10% годовых, располагая 10% первоначального взноса. Таких новостроек на территории обслуживания Северо-Западного банка — 61 дом.

— К «новинкам» кредитования можно отнести запуск в октябре технологии «Кредитная фабрика», — говорит Евгения Енина. — Теперь одобрение заемщиков Банк проводит за 2 дня. Положительное решение о кредите действует 120 дней, в течение которых заемщик подбирает оптимальный вариант улучшения жилищных условий.