 |
|
Статьи
Квартира, офис и магазин — три в одном. Кто больше?
«Над каким проектом вы сейчас работаете?» — с таким вопросом нередко приходится обращаться в девелоперские и консалтинговые компании. В большинстве случаев специалисты начинают рассказывать о создании очередного многофункционального комплекса. Разумеется, очень перспективного, выгодного, соответствующего новейшим мировым стандартам. По мнению специалистов, такие объекты дают возможность пользоваться всеми благами городской инфраструктуры, почти не выходя из дома. Но действительно ли это нужно покупателям жилья, арендаторам торговых центров и сотрудникам офисных зданий?
 О дного из героев романа Ярослава Гашека «Похождения бравого солдата Швейка» занимал вопрос: «Что будет, если скрестить ужа с ежом?» Почему-то именно он вспоминается при взгляде на современные многофункциональные комплексы. Они — еще одно навязчивое пристрастие московских градостроителей. Привычные жилые дома, отдельно стоящие магазины, деловые центры и просто гостиницы становятся исключением. Зато штампуются все новые офисно-торгово-развлекательно-гостинично-жилые здания. Неужели именно такие строительные решения удобны и выгодны всем будущим обитателям подобных «гибридов»? Или в основе идеи — совсем иные факторы?
Городская цивилизация стара, поэтому выдумать что-либо принципиально новое, пожалуй, невозможно. Эта идея в полной мере приоткрывает дверь в нашу тему. Трудно даже установить, когда и в каком городе появились первые постройки, выполняющие не-сколько назначений сразу. Средневековый ремесленник, кузнец или торговец строил дом, на первом этаже которого размещалась лавочка или мастерская. Не менее естественно возникновение гостиниц и доходных домов, связанное с желанием извлечь прибыль из владения недвижимостью.
Впервые «глобализация» в город-ской архитектуре проявилась в эпоху создания железобетона и новых строительных технологий, позволяющих возводить многоэтажные здания. В России это произошло в середине XIX века в Петербурге, где начали появляться непомерно высокие по тем временам четырех-, а затем и шестиэтажные «монстры».
Свойства многофункциональности они приобрели буквально сразу: там жили и собственники квартир, и арендаторы. В Петербурге сформировалось и концептуальное решение, отвечающее запросам жильцов разного социального статуса: по внешнему, роскошно отделанному периметру дома селились горожане, занимающие высокие ступени в табели о рангах, в глубине дома, со стороны дворов–«колодцев», ютились выходцы «подлых» сословий. В тех же домах на первых этажах располагались магазины, в подвалах — кабаки и закусочные. Пристройки, окружавшие дом, служили конюшнями.
Это лишь маленький фрагмент истории, иллюстрирующий очевидность идеи совмещения нескольких функций в одном здании. Но подобных примеров множество как в отечественной, так и в общемировой практике градостроения.
Так может быть, нет ничего понятнее желания возводить многофункциональные комплексы сегодня? Особенно в больших перенаселенных городах, страдающих дефицитом земли?
В попытках найти ответ мы решили обратиться к специалистам. Директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева рассказала следующее: «В последние несколько лет строительство многофункциональных центров становится все более популярным среди московских девелоперов. Во многом это является отражением общемировых тенденций, а также вызвано стремлением максимизировать имеющиеся ресурсы и минимизировать риски, что актуально в Москве ничуть не меньше, чем в Лондоне, Токио или Нью-Йорке. Но специфика московского рынка заключается в том, что подобные проекты здесь по-прежнему в новинку, и нередко у девелоперов нет четкого понимания, как правильно сочетать различные компоненты многофункционального комплекса».
Каковы же законы сочетаемости применительно к «сложносочиненным» постройкам? С архитектурно-планировочной точки зрения они делятся на две принципиально разные категории. Возьмем большой пирог и условно разделим его на части — именно так выглядит строение, в котором предполагается горизонтальное разделение функций. Прообраз таких комплексов — довольно частое явление не только в современных, но и в старых городах. Представьте здание, с одной стороны которого расположен магазин, с другой — конторы для служащих или жилые квартиры. Всем удобно, потому что каждая функциональная часть имеет отдельный вход и свой участок придомовой территории.
Но существует и совсем иной подход. Возьмите тот же пирог, но разрежьте его на слои по вертикали. Сходным образом устроены большие многоэтажные строения, пространство которых предполагает «послойное» размещение помещений самого разного назначения. Наряду с очевидной выгодой — огромной экономией земли — такой принцип несет множество проблем: дефицит окружающей территории, отсутствие (полное или частичное) удобного отдельного входа, дефицит парковочных мест.
«Исторически на московском рынке преобладал первый вариант — такие известные проекты, как «Смолен-ский пассаж», «Берлинский дом», «Новинский пассаж». Из недавно открывшихся крупных проектов смешанного назначения можно выделить «Ереван Плазу» на Б. Тульской и «Шереметьевское подворье» на ул. Никольской, — рассказывает Ю. Никуличева. — Этот вариант преимущественно встречается в центре города, что обусловлено острой нехваткой как торговых, так и офисных площадей. Не случайно многофункциональные комплексы были среди первых в Москве проектов, нацеленных на получение доходов от аренды, — это и крупномасштабный Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, построенный еще в 1979 году, и открывшаяся в 1996 году на Тверской «Галерея Актер». Вспомним также появившиеся в начале 1990-х гостиницы под управлением западных операторов — например, «Рэдиссон Славянскую», которая наряду с гостиничными номерами включает офисные и торговые площади».
Стремление выжать максимум из относительно небольшого, но удачно расположенного участка — вот ключевой мотив, заставляющий девелоперов столь активно возводить высокие строения, часто игнорируя и удобство, и эстетические критерии, и даже законы здравого смысла. Последнее проявляется особенно четко, если нет правильной концепции, понимания целесообразного совмещения функций.
У специалистов есть несколько критериев, позволяющих оценить целесообразность каждого конкретного многоцелевого комплекса. Один из них — расположение. Торговый центр, который находится в людном месте, на пересечении людских и транспортных потоков, — мечта любого девелопера, занятого коммерческим строительством. Все остальные нюансы, будь то красота ландшафтного и архитектурного окружения, даже престижность местоположения, менее важны.
Сходные требования предъявляют владельцы игорных и других развлекательных заведений. В этом смысле симптоматично появление так называемых мультиплексов, являющих собой хорошо сбалансированный гибрид торговой точки и развлекательного заведения.
Сочетание функции офиса и торгового центра требует более вдумчивого отношения и далеко не так бесспорно, как может показаться на первый взгляд. «Самое главное в этом случае — реалистично оценить возможности имеющегося в распоряжении участка, — считает Ю. Никуличева. — Строительство проекта смешанного назначения может быть инструментом диверсификации рисков, но его эффективность сильно зависит как от динамики спроса и предложения, так и от уровня арендных ставок. Например, в торговых зданиях за счет площадей общего пользования теряется 30%, тогда как в офисных — только 10–20%. Исходя из этого, в многофункциональном проекте стоит делать упор на торговлю, только будучи уверенным, что это место сохранит свой статус дорогого торгового места и через пять–десять лет, а соответствующую часть здания не придется перестраивать вследствие изменения рыночной конъюнктуры».
Особые условия нужны и для создания офисно-гостиничных центров. Оценка местоположения тут не менее принципиальна. Если несколько лет назад в условиях острого дефицита находили спрос абсолютно любые предложения и уж тем более ценились офисы в центре, то теперь ситуация вы-глядит иначе. Когда речь идет об офисах класса А, на первый план выходит наличие парковки, престижность места (желательно в центре) плюс приватность расположения. Похожие критерии выдвигают и гостиничные арендаторы, потому союз гостиничного и делового центра в ряде случаев способен быть прочным и долгим. Но некоторые соображения настораживают и в этом случае.
Недавно я стала свидетелем запоминающейся сцены. В густо заполненный, застрявший в пробке троллейбус на Тверской втиснулся очень важный, полный, хорошо одетый господин. Не прошло и минуты, как зазвонил его мобильник. Начальственным голосом мой попутчик долго отдавал распоряжения своим подчиненным. Из разговора стало ясно, что офис этого большого начальника находится на Тверской, 13.
Трудно отделаться от ощущения нелепости происходящего. Неужели мода на дорогие офисы в центре окажется столь живучей, что заставит солидных людей мириться с такими очевидными транспортными неудобствами, принудит отказаться от комфортного собственного автомобиля? Впрочем, такое явление не редкость в Париже и Лондоне. С одной большой разницей: на центральных улицах этих городов не парализован общественный транспорт.
Итак, желание совместить несколько функций в одной постройке неизменно порождает множество проблем для девелопера. Однако даже логичный на первый взгляд вариант комплексного решения далеко не всегда означает множество преимуществ для будущих арендаторов или владельцев недвижимости.
Возьмем хотя бы один из примеров: комплекс «Алые паруса», расположенный в районе станции метро «Щукинская». Нижние этажи этого большого здания занимают многочисленные торговые арендаторы, в остальной части расположены квартиры. Возможность совершать покупки, не покидая своего дома, — единственное преимущество жителей «Алых парусов». К тому же очень спорное: откуда взялось странное убеждение, будто потратить 10–15 мин на поход до ближайшего магазина составляет огромную проблему?
Более того, как показывают наблюдения, в полной мере удовлетворить покупательский интерес в большинстве случаев не способен ни один, даже крупный торговый центр. Исключение составляют лишь самые расхожие продукты и предметы первой необходимости, которые действительно должны продаваться повсеместно. Но для этого совсем не требуется огромный магазин, расположенный буквально у подъезда.
Издержки проживания в здании, акцент в котором делается на торговой точке, намного превышают кажущиеся удобства. Отсутствие тихого чистого внутреннего дворика; постоянные потоки людей; шум погрузочно-разгрузочных работ; рев грузовых машин; запахи фаст-фуда, неизбежного спутника торговли, — все эти обстоятельства начисто разрушают атмосферу жилого пространства. Так что нет ничего удивительного в постоянных жалобах жителей «Алых парусов» и десятков, сотен не столь показательных, но тоже неудачных домов, служащих одновременно магазинами, офисами или, что еще хуже, развлекательными заведениями.
В подобном доме прошло 20 лет моей жизни. Дом № 4/2 по Ленинградскому проспекту хотя и не является комплексным офисно-торгово-жилым центром в современном смысле этого слова, но все же служит наглядным примером ужаса подобного проживания. Особенно худо жителям внутренней части дома — это очень нервные люди, страдающие бессонницей, потому что каждый день в пять–шесть часов утра под их окнами разгружают хлеб и товары для китайского ресторана (слава богу, недавно закрытого). У мамаш, гуляющих с детьми, своя головная боль: они вынуждены мириться с грязью во дворе, постоянно оккупированном случайными прохожими. Владельцам домашних животных и вовсе не позавидуешь: они ведут войну со всеми сразу, потому что ни о каких площадках и скверах для собак в условиях скопления людей и машин говорить не приходится.
У проблемы существует и другая, вовсе не упоминаемая сторона, без которой комфортная жизнь невозможна. Это энергетика окружающего пространства, о которой сегодня так часто рассуждают психологи. Даже находясь в четырех стенах своей комнаты и не видя происходящего снаружи, невозможно исключить ощущение окружающего пространства. Если мы находимся в загородном доме, то не только видим стены, отделочные материалы и интерьер. Мы чувствуем ритм и дыхание окружающей природы, ландшафта, соседних построек. Все это незримо, но неизменно присутствует в воображении не только тонко чувствующего, но и вполне обычного человека.
Именно поэтому нельзя избавиться от напряжения, если долго находиться в многоквартирном высотном доме, в окружении негармоничной урбанистической среды. Именно поэтому человек тянется к природе и подчас готов мириться с издержками нецивилизованного проживания. Именно поэтому западные строители идут по пути отказа от массового многоэтажного строительства.
Такая тенденция понемногу проникает и в Россию, где постепенно входят в моду таунхаусы, коттеджные поселки, приобретают особую ценность комфортные загородные дома. Но средства на покупку подобного жилья имеют немногие. Отчасти возможность жить в спокойной и однородной среде сохранилась у обитателей спальных районов. И кто придумал тезис о том, что жить в окружении исключительно жилых зданий неудобно? Наблюдения свидетельствуют об обратном: растет популярность периферийных районов, еще сохранивших остатки природной, воздушной, относительно малоэтажной среды.
Кому пришла в голову мысль, будто развлекательно-торгово-деловая инфраструктура — непременное условие комфорта и достаточности? Напротив, любая однородная среда и энергетика в условиях густонаселенной городской среды является благом, позволяющим поддерживать нормальный образ жизни. Сказанное относится не только к досуговой сфере. Например, гораздо удобнее работать в офисе, если окружение поддерживает деловой настрой; развлекаться, если все вокруг поддерживает атмосферу праздника и веселья.
Разумные доводы о комфорте сегодня принципиально не учитываются. Мы в сотый раз слышим о том, что Москве предстоит расти ввысь, а не вширь. Хуже того, следуют заверения, будто такой выбор сделали сами москвичи. С последним утверждением согласиться труднее всего. Во-первых, потому, что именно жилая недвижимость в многофункциональных проектах иногда годами не находит покупателей.
Во-вторых, потому, что подобные комплексы часто представляют собой высотки, как известно, имеющие немалую себестоимость и высокую продажную цену. Квартира в обычном панельном доме на периферии обойдется чуть ли не вдвое дешевле, чем аналогичное предложение в комплексе.
Отвлечемся от старых, всем известных примеров и на минуту представим себя обитателем квартиры, являющейся «слоем» огромного пирога. Под и над вами день и ночь кипит жизнь во всех ее проявлениях. Денно и нощно вы окружены сотнями людей, приходящих на службу и уходящих с нее, сотнями людей, совершающих покупки и приходящих развлекаться, десятками снимающих и покидающих гостиничные номера. Огромный кишащий муравейник, жизнь в котором не замирает круглые сутки.
Нередко раздаются возражения: жильцы дома не сталкиваются с прочими посетителями комплекса, поскольку входные зоны разделены, предусмотрена дорогостоящая система шумоизоляции и кондиционирования. Объяснения, особенно первое, мало-убедительные: многофункциональные сооружения для того и возводятся, чтобы экономить на земле. Наивно полагать, что в таком случае появляются жилые сектора, обладающие обширной, обеспечивающей комфорт входной зоной. Исключение составляют комплексы с горизонтальным зонированием, но они, как мы говорили, не слишком популярны, да и не защищают от описанных проблем.
Так сложилось исторически, что в сфере градостроения мы повторяем опыт Запада. И это хорошо, поскольку лучшие примеры оправдали себя именно там. Не только Москва и Петербург, но и малые провинциальные городки веками впитывали сложившиеся западные принципы архитектуры, планирования, подхода к внутреннему обустройству территории.
Беда в том, что достижения цивилизации подчас прививаются в России самым странным образом. Если мы начинаем строить небоскребы, то рождаются великаны, доминирующие над всем и вся, фактически уничтожающие самобытность исторической среды. Если начинаем реставрацию памятников, то не успеваем оглянуться, как от нашей ускользающей культуры не остается и тени.
Похоже, все подобные странности в полной мере воплотятся и в новом градостроительном явлении — многофункциональных комплексах. Опытные архитекторы утверждают, что вопрос создания правильной концепции будущего комплекса — один из самых сложных, требующих изучения каждого конкретного участка.
В практике развития западных городов задействованы многочисленные службы, тщательно исследующие территорию для нового строительства, особенности инфраструктуры, спроса. Лишь потом рождается целесообразный, отвечающий запросам города и его жителей проект. В каждом случае разный. Это может быть магазин и развлекательный центр, офис и гостиница, дом и магазин. Заметим: такие проекты не доминируют, поскольку представляют интерес для ограниченного контингента покупателей.
Если приобретается квартира в многофункциональном здании, ее владельцем часто становится человек, вынужденный жить в таком доме по служебной надобности или имеющий другую собственность. Кроме того, нигде, кроме России, не практикуется возведение десятков, сотен многокомпонентных гигантских зданий, похожих друг на друга. Даже в странах Юго-Восточной Азии, испытывающих дефицит территорий, подход технологичнее, продуманнее, человечнее, наконец.
Почему так происходит? Попробуем дать несколько объяснений. Сначала о главном: в основе тех или иных градостроительных решений лежит абсолютно неверная система ценностей. Так происходит потому, что главным критерием оценки проекта является не его целесообразность в каждом конкретном случае: о последней бывает просто нереально догадаться, учитывая отсутствие продуманного комплексного плана застройки города.
Главный мотив один — извлечение максимальной прибыли. Представьте, что вы застройщик и имеете маленький, но очень дорогой участок земли. Прибыль, превышающая самые смелые фантазии западных девелоперов, — понятное и в то же время неверное стремление. С этим посылом начинается любое строительство, а доводы придумываются буквально на ходу.
В результате рождаются мифы о том, что москвичи мечтают жить в каменных высотных муравейниках, окруженных такими же домами и автомобильными развязками. Появляются тенденциозные суждения, что офис, дом, магазин и казино в одном доме — удобно и здорово. Подобной демагогии совершенно невозможно верить. Одно из самых убедительных опровержений заключается в особенностях психологии. Менталитет русского человека, как никакой другой, испокон века питался идеей простора и широкого пространства, поскольку на земле в принципе немного стран, обладающих большими земельными ресурсами. Именно поэтому десятки, сотни тысяч москвичей бежали и бегут от урбанистической цивилизации.
Один из способов спасения — жизнь на два дома. Будни проводятся в городе, а выходные — на даче, где есть шанс пожить на воле, походить по земле и подышать свежим воздухом. И это невзирая на немыслимые транспортные проблемы, на огромную потерю времени. Такого массового явления вы не встретите ни в одном европейском государстве.
Максимум возможностей, минимум эффективности
Неизвестность — вот одна из главных причин отстаивания идеи комплексов сегодня. Недвижимость какого рода более всего востребована? Как поведут себя цены? Какое будущее у территории, где расположен объект? Заметим, на все эти вопросы нет внятного ответа. Обуреваемый сомнениями, застройщик принимает, казалось бы, естественное решение: предусмотреть максимум возможностей сразу. Однако в этом и кроется опасность: вы помните, какая участь ожидает охотника, по-гнавшегося за двумя зайцами сразу, или «мудреца», желавшего одновременно занять два стула.
Подобный риск в девелоперской деятельности не менее велик. Сценарии неудачи подстерегают буквально на каждом шагу: квартиры, расположенные по соседству с офисами и уж тем более развлекательными заведениями, имеют все шансы остаться не проданными, особенно в периоды тотального неликвида. Проиграют в престиже и цене и неудачно расположенные офисы. Практически неизбежным негативом становится отсутствие приватности и парковок.
Обречены на неудачу и гостиницы, особенно если они неудобно расположены. Список неудачных вариантов можно продолжить. Да и существуют ли идеальные площадки, пригодные для совмещения всех функций сразу? Увы, их нет — нельзя объять необъятное, совместить несовместимое. Проигрыш подстерегает в любом случае, если в качестве руководства для создания проектов становятся жадность, страх просчитаться и нездоровое желание возводить гигантские «миксы».
Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ, фото Валентина ГРЕВЦОВА
29.02.2008
Источник:
Квадратный метр
Читайте также:
Все статьи раздела "Продажа и аренда офиса"
|
|
|
