Статьи

Торговый центр под асфальтом

Торговые центры, главной архитектурной изюминкой которых является не высота возведения, а глубина залегания, пользуются сегодня у жителей крупных западных городов огромной популярностью. У нас подобный формат можно встретить, пожалуй, только в Москве.

Впрочем, и здесь подземная торговля пока очень медленно набирает обороты: планируемых объектов больше, чем реализованных. Эксперты считают, что причина скрыта в дороговизне строительных работ и в проблемах, связанных с состоянием столичного грунта, который буквально пронизан всевозможными инженерными коммуникациями. Тем не менее власти города не отказываются от идеи создать еще один мегаполис… под асфальтом.

Растущая покупательная способность наших граждан позволяет торговым компаниям наращивать мощности, а девелоперам — строить и строить все новые магазины. Достаточно сказать, что за последние пять лет розничный оборот в Москве увеличился на 149%, а с открытием в прошлом году десяти крупных комплексов общая площадь всех столичных торговых центров приблизилась к 1,8 млн кв. м.

Лайф-стайл центры, бутиковые галереи, похожие на сады Семирамиды, — все это существует уже не первый год. Однако на фоне торгового бума кажется, что подземный формат развивается очень медленно. (Киоски и мини-магазины, обустроенные в подземных переходах, — не в счет.) Площадь существующих подземных торговых центров составляет около 32 тыс. кв. м. на самый крупный комплекс «Охотный ряд» приходится 29 тыс. кв. м и 2,7 тыс. кв. м — на «Тверской пассаж». Среди всех торговых центров, введенных в строй в 2007 году, не оказалось ни одного подземного, хотя открытие таковых было запланировано и два, и три года назад.

К сожалению, объекты под площадями Павелецкого и Белорусского вокзалов, а также кинотеатра «Пушкинский» существуют пока только в виртуальном мире. Иначе обстоят дела за рубежом. Как считает Ирина Дзюба, коммерческий директор девелоперской компании MR Group, интересен канадский опыт. Там подземная инфраструктура развита очень хорошо, возведены целые города с магазинами, пешеходными зонами, местами для проведения досуга. Например, в даунтауне Калгари некоторые сооружения, расположенные на поверхности (бизнес-центры, жилые дома), напрямую связаны с подземными объектами. Люди, выйдя из офисов или квартир, могут, минуя улицу, отправиться в город-невидимку, прогуляться по улицам, посетить рестораны и кинотеатры, встретиться со знакомыми — одним словом, капризы погоды не мешают им вести активный образ жизни.

Минусы андеграундного бизнеса

Московский покупатель совсем не против увидеть больше разных торговых форматов. Эксперты уже указывали на однообразие столичных торговых центров. Модель подземного комплекса с этой точки зрения скорее плюс, чем минус. Но существуют и риски. Потенциальную опасность в данном случае представляют террористические акты. Не каждый потребитель отваживался спуститься в подземный переход, расположенный рядом с кинотеатром «Пушкинский», после 2000 года. Тогда власти города даже составили перечень товаров, запрещенных к продаже в таких местах. Но московская публика отходчива.

Намного больше минусов видят в андеграундном бизнесе представители делового сообщества. Тот же арендатор вынужден платить за торговые точки под землей совсем другие суммы, чем на поверхности. Например, средняя годовая ставка за 1 кв. м площади в «Охотном ряду» составляет 3,8 тыс. долл. без НДС, включая операционные расходы. Для сравнения: в ТЦ «Европейский» для крупных магазинов (от 800 кв. м) наем помещений обходится почти в два раза дешевле — 1,5 тыс. долл. за кв. м. Поэтому, если уж и сооружать подземные объекты, то лучше всего в центре Москвы и на самых оживленных участках, считают специалисты. Впрочем, такая большая разница в арендной плате вполне логична — инвестиции в девелоперский андеграунд существенно превышают расходы на обычное строительство. Кроме того, не каждый решится закопать свои деньги и долгие годы ждать, пока вырастет дерево с золотыми монетами. Но если отважится, то выберет совсем не «поле чудес».

У девелопера и подрядчика — свои проблемы. Во-первых, для проведения работ под землей надо владеть специальными технологиями. Во-вторых, сооружение одного уровня обходится на 10–12% дороже, чем в обычных условиях. По данным информационно-аналитического портала городского правительства «Московские инвестиции» при углублении на два этажа удорожание себестоимости работ составляет примерно 25%, на три — 40–45%.

В-третьих, подземные работы в таком городе, как Москва, особенно в пределах Садового кольца, осложняются тем, что недра столицы уже перегружены инженерными коммуникациями. Еще в 2006 году профессор Московского государственного геологоразведочного университета Евгений Пашкин заявил, что активное освоение подземного пространства выводит город из «равновесия». Так, в результате откачки воды из водоносных слоев происходят провалы грунта. А глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов неоднократно указывал на то, что при возведении объектов под землей рабочим, хотят они того или нет, придется уходить глубже первых 30 м грунта.

Для андеграундных проектов существуют свои требования к противопожарным системам, толщине перекрытий в конструкциях и т. п. «Подземное строительство сопряжено с изучением грунтов, наблюдением за их поведением под соседними зданиями, проверкой состояния коммуникаций и использованием специальных технологий укрепления почвы, — рассказывает Ирина Дзюба. — Удлиняются и сроки сдачи объектов в эксплуатацию: при сооружении наземных этажей средняя скорость составляет три этажа в месяц, в случае проведения работ под землей — один этаж за три-четыре месяца».

Проекты и девелоперы

Самые обсуждаемые в последние годы проекты — это ТЦ под Павелецкой площадью и многофункциональный комплекс под площадью Тверской заставы. Для их разработки приглашали итальянских архитекторов. «Павелецкий» — таково его рабочее название — начинала возводить компания MosCityGroup (MCG). В 2004 году было создано ОАО «Павелецкое», где MCG, принадлежащая предпринимателю Павлу Фуксу, владела 35% акций компании наравне с группой «Евразия», совладельцем которой по неофициальным данным является банк ТуранАлем. Год назад MCG решила продать свою долю и выйти из проекта. Основным инвестором осталась «Евразия». Другая часть акций принадлежит ГУП «Городское имущество». Согласно информации авторов проекта площадь подземного торгового центра составит 120 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций достигает 300 млн долл.

Торговый центр под площадью Тверской заставы, рядом с Белорусским вокзалом, возводит компания «Стройинком-К» — «дочка» Africa Israel Investments. она, в свою очередь, принадлежит бизнесмену Льву Леваеву. Площадь объекта — примерно 116 тыс. кв. м. О проекте стало известно в 2004–2005 годах, объем инвестиций, объявленный на тот момент, составлял около 200 млн долл. По последним данным AFI Development, в структуру которой входит «Стройинком-К», сооружение транспортной развязки, многоярусного гаража-стоянки и торгового комплекса потребует вложений на сумму около 280 млн дол.

Архитектурный план был разработан академиком Борисом Бодэ в 2001–2002 годах. Его цель — масштабная реконструкция не только самой площади, но и прилегающих к ней улиц. Подземный торговый комплекс будет состоять из двух уровней с парковкой, рассчитанной на 1000 машино-мест.

AFI Development является девелопером ТЦ Moscow City Mall (торговая площадь — 94 тыс. кв. м) в центральном ядре «Сити». Его открытие намечено на 2009 год. Разработчиком концепции и эксклюзивным брокером выступила компания Colliers International. По сообщению экспертов компании часть здания будет размещена под землей — сейчас уточняют предполагаемый объем в квадратных метрах.

Впрочем, за всем этим стоит городская программа.

А какова концепция?

В одном из интервью руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сказал: «В Канаде можно, не надевая пальто, выйти из дома и по подземным улицам попасть на работу, в магазин, кафе, кинотеатр, куда угодно. И в Москве такое уже не за горами». В кабинетах власти не раз звучали самые фантастические идеи. Обсуждали, например, создание торгового центра под гостиницей «Москва» и даже под Москвой-рекой — между Москворецкой и Раушской набережными. Так или иначе, инициатива исходит от городской администрации.

По официальной версии заинтересованность в освоении подземных территорий мегаполиса связана с поиском новых площадок для строительства объектов социальной инфраструктуры. Как известно, на поверхности они нынче в большом дефиците. Кроме того, очевиден и тот факт, что подземные торговые центры смогут стать еще одним источником пополнения городского бюджета. Но, как ни крути, основная доля затрат ляжет на плечи частных инвесторов. Весной 2007 года столичное правительство на очередном заседании еще раз обсудило документ «О концепции освоения подземного пространства и основных направлениях развития подземной урбанизации города Москвы».

Согласно Постановлению № 412-ПП от 29 мая 2007 года кроме упомянутых в этой статье торговых центров в городе должно появиться еще 25 многофункциональных комплексов подобного формата. Они уйдут под землю в районе Крымского Вала, Нового Арбата, Старой, Триумфальной, Тургеневской, Яузской площадей, Бульварного кольца. Аналогичные объекты возведут между гостиницами «Метрополь» и «Москва», под Всероссийским выставочным центром, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и в зонах семи станций метро — «Сокол», «Петровско-Разумовская», «Рижская», «Шоссе энтузиастов», «Текстильщики», «Варшавская», «Нагатинская». К реализации проектов предполагают привлекать в основном частных инвесторов. А программу в целом планируют выполнить до 2010 года. Таким образом, цифра 1,8 млн кв. м будет озвучена аналитиками еще раз, но теперь уже в отношении подземных торговых центров. Во всяком случае именно столько намечают построить в ближайшие три года.

Подземные торговые центры Москвы

ТЦ	Девелопер	Торговая площадь, тыс. кв. м	Готовность (действующий, проект)	Инвестиции, млн долл.
Подземные
«Охотный ряд», глубина заложения — 18 м	«Ингеоком», «Мосинжстрой»	29	действующий	350 (инвестиции в комплекс «Манежная площадь»)
«Тверской пассаж»	«Эйкон Строй» (генподрядчик)	2,7	действующий	6*
«Тверская застава»	AFI Development	116 (общая S)	проект	280
«Павелецкая площадь»	ИПГ «Евразия»	120 (общая S)	проект	300
«Пушкинская площадь»**	ТДЦ «Тверской» (акции — у правительства Москвы и турецкого холдинга MNG)	36	проект	100
Включающие подземные уровни
Lotte Plaza	Lotte Group	23,13 (из них 1,2 подземные)	действующий	400
«Метромаркет» (станция метро «Сокол»)	Capital Group	8 (общая S, один подземный уровень)	действующий	около 13
ММДЦ «Москва-Сити» (центральное ядро)	Несколько проектов разных компаний	около 230*	проект	нет данных

* По собственной оценке редакции.
**Окончательное решение о строительстве не принято.

Карина Кузнецова

Читайте также:

• Аренда. Если сменился собственник
• Продажа и аренда офиса в г. Москва
• Самые умные здания мира