Здравствуйте!
Вы попали в отраслевое маркетинговое агентство officemart.ru, охватывающее все аспекты обеспечения современного офиса необходимыми товарами и услугами.

Мы предоставляем не только актуальную информацию по всем направлениям жизнедеятельности офисного бизнеса, но и маркетинговые услуги как агентство, входящее в состав группы «Текарт».

Наша специализация: товары и услуги для офиса.

Если перед вами стоят задачи по стратегии продвижения вашего бизнеса, увеличению продаж, поиск новых партнеров и многое другое, мы решим любую поставленную задачу, являясь экспертом в данной области.

Предварительный запрос

Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Все разделы Officemart (64)
Главная | Карта сайта | Разместить рекламу | Конкурсы | О проекте | Рассылка | Помощь | Регистрация | Вход
Справочно-аналитический ресурс обеспечения офиса
Офисное пространство / Продажа и аренда офиса
Главная >> Продажа и аренда офиса >> Статьи >> Сергей Гипш: Услуга по оценке недвижимости станет более востребованной
Для нас важно ваше мнение. Стань экспертом!




Статьи


Сергей Гипш: Услуга по оценке недвижимости станет более востребованной

Сергей ГипшДля девелоперов или ритейлеров экспансия в рамках страны – вполне закономерная практика. Потому что их основная задача – повышение капитализации компаний. Своим мнением об освоении девелоперами отдаленных уголков России и об участии в этом процессе иностранных инвестиционных фондов делится управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш.

— С чем связан массовый интерес девелоперов к региональным рынкам, наметившийся в 2007–2008 годах?

– Движение в регионы началось не в 2007 году, чуть раньше. Мы, например, активно работаем в разных областях России уже около четырех лет, занимая прочные позиции в сегментах ритейла, складской и гостиничной недвижимости. Но, Вы правы, с каждым годом тенденция развития бизнеса компаний в регионах возрастает. И если раньше под словом «регионы» подразумевались в основном мегаполисы, «миллионники», то на сегодняшний день это огромный список, включающий и города с населением 200–500 тыс. человек.

Бизнес-структур, активно развивающихся на периферии, очень много. Например: IKEA, «Регионы» (сеть ТРЦ «Июнь»), AFI, Advantage Group, RTM-Development, ADM Group, DVI-Group и другие. Конечно, есть специфические московские или петербургские девелоперы, которые, располагая поддержкой администрации, значительным количеством площадок, большим заделом, не видят необходимости выходить в регионы. Остальные компании намерены осваивать новые пространства. В какой-то мере это связано с насыщением рынка двух столиц, но лишь отчасти. В первую очередь подобное стремление связано со сложностью и дороговизной получения новых участков и разрешений на реализацию проектов в Москве и Петербурге. Для девелоперов или ритейлеров экспансия в рамках страны – вполне логичная вещь. Потому что их основная задача – как можно быстрее увеличивать свою капитализацию.

Сергей Гипш
управляющий партнер Colliers International (Россия и СНГ)

Родился 24 июля 1966 года. Закончил Московский институт стали и сплавов (МИСиС).
1990–1991 годах работал в компании «Альфа-Эко» (структура, входящая в «Альфа Групп»). 1992 год – руководитель подразделения ипотечного кредитования компании «Авгур Эстейт». В 1993–1998 годах руководитель департамента коммерческой недвижимости в компании «ЦСМОР» (в настоящее время Forum Properties). В 1997-м организовал и возглавил отдел торговой недвижимости Colliers International. С 2001 года занимает должность генерального директора и управляющего партнера компании.
Является членом совета директоров Российского совета торговых центров, возглавляет жюри рейтинга ТЦ России.

Источник: данные компании


— Насколько явны различия столичных и региональных рынков коммерческой недвижимости? Что происходит на рынках СНГ?

– Рынок офисной недвижимости существует пока только в двух российских городах – Москве и Петербурге. Его совокупный объем (по объектам класса «А» и «B») на сегодняшний день составляет около 8 млн кв. м. В других местах такого нет, есть в лучшем случае точечная застройка, отдельные проекты.

Что касается Москвы, она очень сильно отличается от остальных городов. По неофициальным данным, в столице проживает более 15 млн человек. Здесь очень высока концентрация капитала – это сказывается на стоимости проектов. Также в столице очень сложно проходят любые согласования, все очень дорого. Но что касается базовых вещей, например, в сегменте торговой и складской недвижимости, то у Москвы или Петербурга нет какой-то особенной специфики. Форматы одни и те же. Многие новые проекты в регионах тоже достаточно профессионально и качественно выполнены, они крупные и дорогие, к работе над ними приглашаются западные архитекторы.

Если сравнивать Россию с Украиной, то последняя повторяет движение российского рынка, но с отставанием в пять-семь лет. Помимо прочего, на Украине политическая нестабильность, которая замедляет бизнес-процессы, влияет на скорость согласований с администрацией. Белоруссия остается пока достаточно закрытой страной, рынок коммерческой недвижимости там только начинает развиваться. Ну а Прибалтика не похожа на Россию никоим образом. При населении около 10 млн человек рынок очень компактный. К тому же в странах Балтии очень заметно влияние Европы, особенно Германии и Скандинавских стран.

— На начальном этапе развития рынка далеко не все девелоперы понимали роль консультационных компаний. В регионах России та же тенденция?

– Действительно, изначально на столичном рынке чувствовалось недопонимание того, зачем нужны консультанты, кроме как для сугубо прикладных областей – сдачи помещений в аренду, например. Достаточно много времени ушло на то, чтобы рынок профессионально вырос, чтобы появились правильные схемы девелопмента: с участием архитекторов, экспертов, в том числе специальных консультантов по свету, дизайну, паркингу и т. д.

С регионами, на мой взгляд, дела на сегодняшний день обстоят лучше. Крупные региональные проекты, как правило, развивают либо национальные корпорации, имеющие достаточно большой опыт, либо крупные местные компании, руководство которых в большинстве случаев уже заработало деньги в других областях бизнеса: на рынке сырья, металла, нефти, газа. Такие игроки обладают очень мощным административным лобби в своих регионах и широкими финансовыми возможностями. Поэтому я не вижу больших различий в подходах между столичными и региональными девелоперскими компаниями.

— Можете назвать тенденции рынка консалтинга в коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга в этом году?

– С точки зрения услуг очень перспективной является оценка недвижимости. Я думаю, она будет развиваться ускоренными темпами. Оценка необходима и для IPO, и для слияний и поглощений, и для других видов перехода права собственности и привлечения средств. После покупки проектов инвестиционными фондами становится востребованной такая услуга, как property management (управление). Если большинство российских девелоперов до сих пор предпочитают самостоятельно управлять своими активами, то у фондов нет ни возможности, ни желания это делать. На фоне развития кризиса ликвидности возрастает потребность в такой услуге, как привлечение финансирования в девелоперские проекты. Огромное количество проектов «стоит» в ожидании денег. Классическая схема получения средств в качестве проектного финансирования становится все менее доступной, поэтому часто практикуется продажа части компании, поиск equity-партнера.

Также на рынке востребована услуга стратегического консалтинга при развитии больших территорий. Много лет крупные структуры скупали земельные участки в разных городах. Сегодня у корпораций возникла необходимость определиться с этим земельным портфелем: что оставить, что продать, на каких участках начинать строительство в первую очередь и что именно строить. У нашей компании масса заказов по анализу наилучшего использования участков (от 50 га и выше), по созданию маркетинговой концепции.

Сергей Гипш— Как Вы относитесь к наметившейся тенденции заказа девелопером услуг нескольких консультирующих компаний?

– Нормально отношусь. Однако везде есть своя специфика. Так, сдачей офисов и складов, где арендаторы не зависят друг от друга, вполне могут заниматься несколько компаний. Но если речь идет о средних и небольших проектах, здесь не стоит «распыляться»: для разработки концепции и маркетинга лучше ограничиться одной компанией, выбранной после тщательно проведенного тендера. В крупных проектах (от 100 га) разумно потратить больше средств, нанять двух или нескольких консультантов и иметь ряд концепций. Однако и здесь есть риск: концепция – не решение математической задачи, где один ответ верен, а все остальные нет. Поэтому следует получить разные варианты решений, сравнить их и выбрать лучшее.

— Существует ли специфика у российского инвестиционного процесса?

– Российский рынок коммерческой недвижимости менее прозрачен, особенно в части согласований. Поэтому международным инвестирующим структурам, как правило, необходим локальный партнер для решения на месте трудностей, возникающих в ходе реализации проекта. То есть специфику российского рынка можно найти в самом процессе, но не в продукте. В целом Россия очень интересна инвестиционным фондам.
Colliers International
Международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Насчитывает свыше 10 тысяч сотрудников, работающих в 267 офисах в 57 странах мира, в том числе на территории СНГ и стран Балтии. Colliers International сотрудничает с международными и российскими компаниями, оказывая консультационные услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, в области гостиничной недвижимости, услуги по оценке и управлению объектами недвижимости, производит анализ инвестиционных проектов и др. Colliers International является членом Американской Торговой Палаты и Международного Совета по Торговым Центрам.
В настоящий момент приоритетными регионами для компании являются российские города-миллионники, кроме того формируется тенденция разработки проектов в городах с населением от 500 тысяч человек.

Источник: данные компании


— Как Вы можете охарактеризовать инвестиционный бум в Сочи?

– Краснодарский край и так всегда проявлял инвестиционную активность. А сейчас идет масштабная PR-кампания Олимпиады-2014, и это способствует повышению привлекательности региона. Выделено огромное количество бюджетных денег на реализацию заявленных проектов, еще больше планируется привлечь из внебюджетных источников. Девелоперские структуры активно приобретают площадки в Сочи и вокруг него. Конечно, это можно назвать инвестиционным бумом. Такая ситуация не является нормой для каждого города, объявляемого столицей Олимпиады. Если, к примеру, проводить игры в Мюнхене, то там и так все в порядке, туристические объекты возводились десятилетиями. А Сочи с точки зрения олимпийской инфраструктуры – пустой город, где в свое время в большом количестве располагались только советские санатории и дома отдыха. Думаю, что выбор Сочи следует воспринимать как большой аванс доверия, выданный России мировой общественностью.

— Какие зарубежные инвестиционные фонды активно работают на российском рынке? В каких сегментах коммерческой недвижимости они наиболее активны?

– На рынке уже отметились и потратили сотни миллионов долларов такие компании, как Immoeast, Raven Russia, Queen Group, Fleming Family & Partners, London & Regional Properties, BPT, Meinl European Land Ivanhoe Cambridge и т. д. Подобных фондов, у которых больше двух-трех проектов, около двадцати. А такие, как Aberdeen, Akron Group, Degi International, весьма активно интересуются Россией, но говорить о том, что они сделали большое количество транзакций, пока преждевременно. Все международные структуры имеют четко обозначенные области инвестирования. Их цель (target) определяется при создании фонда. Например, 70% ритейла, 20% складов и 10% офисов. Так, Raven Russia традиционно предпочитает инвестировать в складскую недвижимость, Immoeast больше вкладывает в ритейл, Fleming Family & Partners начинали с офисов. Потом происходит диверсификация. Судя по моим последним встречам, фонды готовы рассматривать разные области девелопмента, главное, чтобы проект был интересный. Всем необходимо получить хорошую доходность, а проектов инвестиционного качества мало, готовых вообще нет. Поэтому сегодня, например, очень популярно инвестировать в проекты на самых ранних стадиях. Эта тенденция разворачивается на фоне кризиса мировой финансовой ликвидности.

— Массовость IPO российских компаний – это мода или осознанная необходимость?

– По последним данным, на мировых биржах далеко не все российские компании, вышедшие на IPO, показывали рост стоимости акций. Прозвучали предостерегающие прогнозы некоторых экспертов о том, что российским игрокам не стоит торопиться с IPO. Если же абстрагироваться от конкретной ситуации на рынках, то IPO – закономерный этап роста компании. Чтобы выйти на IPO, необходимо сделать большое количество «домашних заданий»: прозрачную структуру, корректную финансовую отчетность в МФСО, аудит за три года и т. д. Это не мода, а нормальный инструмент привлечения денег. Когда ситуация на финансовых рынках нормализуется, мы увидим еще большее количество IPO российских компаний.

Приоритетные проекты компании Colliers International
Офисная недвижимостьТорговая недвижимостьИндустриальная недвижимость
«Город Столиц», БЦ «Северная башня» (ММДЦ «Москва-Сити»), «Химки Бизнес Парк», БЦ «Дом Парк Культуры», «Империал Хаус», «Бизнес-центр на Маяковской», «Демидовъ Хаус» (Петербург), «Пулково Скай» (Петербург) и др.ТРЦ «Mall of Russia» (ММДЦ «Москва-Сити»), ТРЦ «Тверская Молл», ТРЦ «Ривер Молл», ТРЦ на Павелецкой площади, ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (Москва), «Невский Колизей» (Петербург), «Золотой Вавилон» (Ростов-на-Дону), ТРЦ «Арена Молл» (Омск) и др.Складской комплекс в Шушарах (Петербург), сеть складов «Мегалоджикс» (Новосибирск, Ростов-на-Дону). Активная работа над проектами в Екатеринбурге и Казани.

Александр Жарков

26.05.2008
Источник: Деловая Недвижимость


Читайте также:

 Все статьи раздела "Продажа и аренда офиса"


ВХОД В КАБИНЕТ
Логин:
Пароль:
 

Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Я забыл пароль Регистрация
Всего в этом разделе:
      89 компаний

Офисное пространство / Продажа и аренда офиса

Archive.Officemart.ru - Архив OfficeMart.Ru за 2000-2005 г.г. (Канцелярские и офисные товары).
© 2000 - 2018 OfficeMart.ru – проект маркетинговой группы "Текарт".
За достоверность информации, размещенной абонентами, портал OfficeMart.Ru ответственности не несет.
Веб-дизайн, разработка сайта, продвижение сайта - Текарт
Все замечания, предложения и пожелания отправляйте по адресу manager@officemart.ru, по телефону (495) 790-75-91 или ICQ: 442880368.
Политика в отношении обработки персональных данных


Рейтинг@Mail.ru
Стань экспертом!