 |
|
Статьи
Кризис и офисы
 Мировой финансовый кризис, уверенно шагая по планете, добрался и до отечественного рынка недвижимости. Офисный сегмент не остался в стороне – одной из первых ясно обозначившихся тенденций стало смещение вектора спроса с бизнес-центров класса «А» на более бюджетные деловые пространства.
Рассуждая сегодня о перспективах рынка недвижимости в свете финансового кризиса и глобальной нестабильности можно прослыть неудавшимся оракулом. Неудивительно, что в таких условиях большинство экспертов осторожны в своих прогнозах. Однако некоторые тренды уже настолько очевидны, что отрицать их наличие сложно. «Сегодня мы наблюдаем явно два процесса: замораживание некоторых новых проектов в офисном сегменте и ожидание снижения спроса на дорогие офисы. Подчеркну – именно ожидание, так как говорить о сколько-нибудь серьезном «исходе» компаний из концептуальных БЦ пока не приходится, - утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максим Полетавкин. - Какая из тенденций «победит» - будет зависеть от длительности кризиса».
Однако, по словам директора департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марка Форварда, за последние 2 месяца резко сократилось количество сделок: арендаторы реструктурируют профильную деятельность и ждут фазы оживления рынка после экономического спада. Каких-то иных причин сложившейся ситуации кроме кризиса ликвидности – попросту нет. «Кризис затронул все компании, работающие с кредитными организациями – другой вопрос, что кого-то в большей, а кого-то в меньшей степени, - добавляет руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. - Конечно, было бы неправильным излишне драматизировать ситуацию и говорить, что большинство организаций повально разоряется. Однако практически все организации ищут способы снизить издержки, и переезд в более дешевые офисы – один из них». Похожее мнение высказывает и руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International Юрий Юдаков, который считает, что под влиянием кризиса практически все компании ощущают острый дефицит кредитных средств, и в этой связи вынуждены сокращать свои расходы, в первую очередь, на аренду офиса. Отсюда и падение спроса на дорогие офисы, и интерес к более бюджетным вариантам.
Не секрет, что кризис, затронув экономическую сферу, оказал влияние и на работающие в ней компании, которые начали испытывать определенные финансовые затруднения. «А их среди арендаторов офисных помещений высоких классов порядка 25%, но не все из них будут съезжать, - считает руководитель департамента анализа и консалтинга корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. - В общем, определенный негатив на рынке аренды, конечно, имеется, но его размеры я не стал бы преувеличивать». Большинство арендаторов сейчас заняли выжидательную позицию. С одной стороны, договоры аренды по большей части заключены долгосрочные, и, по мнению Дмитрия Рощина, в большинстве своем компании не настолько плохо себя чувствуют, чтобы разрывать их. С другой стороны, новых договоров пока тоже не заключают, так что попасть в офис европейского уровня (классов «А» и «В») сейчас действительно можно без всяких листов ожидания – а ведь всего год-полтора назад это было невозможно.
Возвращаясь к листам ожидания. Как отмечает Дмитрий Таганов, на сегодняшний день они ликвидированы практически во всех офисных центрах класса «А», а доля вакантных площадей в этом сегменте увеличилась с привычных 5-7% до небывалых 15%. «Говорить о дефиците арендаторов на дорогие офисы можно уже не в ближайшем будущем, а в настоящем. Если раньше управляющие компании выбирали, кому из потенциальных арендаторов отдать предпочтение, то в условиях кризиса заключить договор с новым арендатором считается большой удачей», - утверждает специалист.
Это действительно так: сегодня уже даже некоторые крупные компании федерального масштаба вынуждены сокращать издержки и воздерживаться от переезда в дорогие офисы. Известно, что один из крупнейших российских банков отказался переезжать в башню «Федерация», где была запланирована аренда порядка 60 000 кв. м. Другой пример: крупная компания, поставщик на российский рынок IT-услуг и технологий, расторгла предварительный договор аренды 36 800 кв. м в офисном центре Nordstar Tower («Северная звезда»). Факты, как известно, вещь упрямая. Наверное, говорить о массовом «исходе» арендаторов из дорогих БЦ пока преждевременно, но и отрицать, что «лёд тронулся» - уже сложно.
Конечно, замечает Максим Полетавкин, кризис должен привести к тому, что произойдет сокращение тех офисных площадей, которые компании арендовали в расчете на расширение. Кроме того, при оптимизации расходов вполне логичным будет аренда новых офисных площадей не в бизнес-центрах класса «А» или «А+», а в качественных офисах категории «В». «Основная часть спроса сейчас приходится на объекты более низкого класса: в основном это небольшие помещения от 200-300 до 500 кв. м, и вероятно эта тенденция будет укрепляться, - добавляет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. - В связи с этим я полагаю, что объектов класса «B» и ниже снижение уровня ставок коснется в существенно меньшей степени».
Что касается арендных ставок, то, по словам Дмитрия Таганова, в сегменте дорогих БЦ они уже пошли вниз. «В рекламных сообщениях цены остаются на прежнем уровне, но на практике договориться о дисконте не составит труда. Особенно это актуально для незавершенных строительством объектов – в них возможен дисконт до 40-50%», - утверждает специалист.
Действительно, наблюдается тенденция как минимум к стабилизации ставок аренды на офисную недвижимость. По словам Максима Клягина, на фоне активного сокращения издержек большинством компаний, обусловленного кризисом ликвидности, ставки аренды на качественные офисные помещения класса «А» в результате снижения спроса также уменьшатся. «Однако, скорее всего, этот процесс будет частично нивелирован не только сохраняющимся дефицитом, ведь в первом полугодии 2008 года средний уровень вакантных помещений в зданиях класса «А» в Москве составил только 5-6%, но и снижением темпов, а также переносом сроков ввода в эксплуатацию новых площадей», - уточняет специалист.
Произойдет ли это – покажет время, но пока уровень вакантных площадей в сегменте дорогих БЦ растет, а цены стремительно падают. По данным компании Blackwood, на сегодняшний день арендные ставки снизились на 15-20%, а в ближайшей перспективе, и арендные ставки, и цены продажи дополнительно упадут еще на 25-40%. Однако в компании позитивно смотрят в будущее. По мнению Марка Форварда, речь идет о временной тенденции, поэтому арендные ставки начнут расти уже в 3-4 квартале 2009 года, по мере того, как на рынке снова появится спрос в сегменте дорогих БЦ.
Безусловно, снижение арендных ставок в дорогих БЦ уже сейчас позволит многим арендаторам остаться в привычных офисах и продолжать арендовать либо занимаемые ранее площади, либо отказаться от аренды определенного числа квадратных метров. Однако есть и такие, по которым кризис уже «ударил» достаточно сильно, поэтому они вынуждены искать бюджетные варианты. «По мере снижения доходов компаний, скорее всего, будет наблюдаться «перемещение» не представительских офисов компаний в более дешевые районы или в БЦ более низкого класса. Что касается представительских офисов – скорее всего, основной мерой экономии на аренде станет сокращение площадей, но с сохранением места и класса офиса», - объясняет Максим Полетавкин.
Как отмечает Юрий Юдаков, сегодня в центре внимания арендаторов офисы класса «В». Это, как правило, бизнес-парки, иногда реконструированные промзоны. Средняя ставка для офисов такого класса - $500-700 (без НДС и операционных расходов). Кстати, многие из таких объектов находятся в центре, между Садовым и Третьим Транспортным кольцами. «Спрос на качественные офисы класса «В» возрастет, - добавляет Марк Форвард, - возникнет потребность в большем количестве офисных площадей за пределами традиционного делового района, где арендные ставки варьируются от $600 до $900.
Большинство компаний, отказавшихся от аренды дорогих офисов, сейчас активно переезжают или планируют переехать в ближайшее время в офисные центры класса «B», однако есть примеры перемещения некоторых подразделений и в офисы класса «С». Более того, по мнению Дмитрия Таганова, на сегодняшний день - это наиболее востребованные форматы офисной недвижимости.
В период дестабилизации финансовых рынков, как замечает Марк Форвард, качественные офисы заметно выделяются на общем фоне. Однако, несмотря на неясную судьбу этого сегмента, по мнению специалиста, им не грозит остаться пустыми, так как всегда есть арендаторы, готовые занять качественный и дорогой офис. «Качество офисного здания класса «А» определяют следующие факторы: превосходное расположение, эффективные планировки и качество самого здания. Примером подобного здания является БЦ на улице Казакова, она всегда будет привлекательным для арендаторов, - утверждает специалист. - Еще одним примером служит строительство «Химки Гейт» компанией Michaniki. Это пример здания класса «А», которое не расположено в центре. Мы считаем, что для привлечения арендаторов, собственникам зданий класса «А» просто следует предлагать более гибкие ценовые условия».
Похожее мнение высказывает и Максим Полетавкин, по словам которого офисы класса «А» вряд ли будут пустовать, хотя коэффициент недозагрузки немного увеличится. А вот Дмитрий Таганов не разделяет оптимизма коллег и считает, что по большей части оставленные дорогие офисы останутся незаполненными, так как найти нового арендатора на освободившееся пространство в условиях кризиса крайне сложно. «В этом плане ситуация развивается аналогично сценарию 1998 года – до 2000 года офисы класса «А» имели крайне низкую заполняемость», - утверждает Дмитрий Таганов.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что офисный сегмент не должен серьезно пострадать от кризиса. Как замечает Максим Полетавкин, в торговом сегменте ретейлеры могут закрыть, например, 2-3 магазина из огромной сети, продолжая оставаться на рынке, а закрытие же офиса происходит только после ликвидации компании. «Конечно, спрос на дорогие офисы, скорее всего, несколько снизится, - прогнозирует специалист. - Однако, это не должно привести к существенному снижению ставок, так как снижение спроса будет компенсировано снижением объема предложения ввиду замораживания некоторых новый проектов».
К слову о «заморозке» строительства новых проектов. Столице хронически не хватает офисных площадей, об этой проблеме говорится уже долгие годы. Нынешние кризисные явления, по словам Дмитрия Рощина, привели к тому, что многие объекты, строительство которых планировалось или только начиналось, заморожены. Сегодня застройщики доводят до готовности только то, что уже близко к завершению и, соответственно, будет стоить не очень дорого. «А более «сырые» объекты откладывают на потом. Все это может привести к тому, что через несколько лет Москва столкнется с еще более сильным, чем сейчас, дефицитом офисных площадей, который вызовет новый скачок цен», - резюмирует специалист.
Ирина Кис
28.11.2008
Источник:
www.Arendator.ru
Читайте также:
Все статьи раздела "Продажа и аренда офиса"
|
|
|
