Статьи

Корпоративные права vs активы: что продать?

Для продажи объекта недвижимости существует два основных типа сделок – либо продажа объекта как актива, либо переуступка корпоративных прав (SPV). Эксперты рынка говорят о росте популярности второго способа, однако, подчеркивают, что решающее значение все же остается за нюансами конкретной сделки.

Соответственно, в первом случае, продается сформированный, то есть зарегистрированный и имеющий полный список необходимой документации объект. Во втором – используется специально созданная компания (от англ. special purpose vehicle, SPV), которая становится собственником объекта и может быть продана. Понятно, что тот или иной вариант выбирается в зависимости от интересов продавца и покупателя, и структурирование каждой сделки абсолютно индивидуально.

«Я бы выделил, по крайней мере, два момента в процессе структурирования сделки, - говорит руководитель финансового управления Storm Properties Михаил Смотрицкий. – Первое: юридический и налоговый статус объекта и вытекающий отсюда due diligence. Второе: проведение расчетов и соответствующий раздел в договоре купли-продажи. Из него следуют дальнейшие действия участников сделки – открытие аккредитивов, escrow accounts, гарантии и так далее».

Что определяет выбор

Одна из причин, по которой участники сделки выбирают переуступку прав – необходимость получить помимо самого объекта права на его строительство, реконструкцию, лицензии, права аренды (если объект находится не в собственности). «Продажа строящегося объекта обычно происходит именно путем продажи акций или долей компании, – поясняет старший юрист «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Андрей Пеховский. – Например, для строительства подземного паркинга, помимо прав на земельный участок и разрешения на строительство на этом участке, нужно иметь лицензию на право пользования участком недр. Это связано с тем, что строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, находящихся на глубине более 5 метров, осуществляется на основании специального разрешения».

Также SPV предпочтительнее, когда происходит продажа доходного объекта в качестве бизнеса, допустим, если продается бизнес-центр, приносящих доход от сдаваемых в аренду помещений. Смена юридического лица в этом случае нагрузит покупателя проблемами, связанными, например, с перезаключением договоров аренды. То же самое, по словам заместителя директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость» Сергея Себелева, касается продажи земельного участка, для которого уже получен ряд согласований и других документов. Чтобы не получать все разрешения снова, для другого юридического лица, используется продажа корпоративных прав. «Если же происходит продажа объекта недвижимости, не приносящего доход, то, как правило, предпочтительнее реализация его как актива, – считает Сергей Себелев. – Кстати, термин SPV толкуется неправильно. В общепринятой мировой практике под этим понятием подразумевается способ привлечения инвестиций для дальнейшей продажи недвижимости», – добавляет он.

Покупка акций или долей компании, помимо остального, используется из соображений налоговой оптимизации. При продаже акций или долей компании, которая владеет объектом недвижимости, отсутствует обязанность по уплате в бюджет НДС. Это снижает затраты покупателя по сделке. Поэтому покупка акций часто выглядит для сторон наиболее привлекательной. Кроме того, в этом случае не нужно вносить изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что сокращает сроки проведения сделки.

Какой нужен аудит

В случае с SPV всегда проводится как аудит объекта, так и аудит юридического лица. Покупателю необходимо установить статус компании и ее владельцев, определить, надлежащим ли образом оформлены права на недвижимость и на нематериальные активы – лицензии и прочее. Если же происходит купля-продажа актива, то, по общей практике, бывает достаточно проверки легитимности сделки.

«При приобретении актива на первый план выходят юридический и технический аудит, финансовый же аудит может не проводиться вообще, – считает Андрей Пеховский. – А вот при приобретении компании необходимо провести тщательный анализ истории самого объекта и истории компании, владеющей объектом; нужно также проверить правомерность приобретения объекта и правомочность собственников компании, которые продают свои акции или доли».

Хотя, по мнению Михаила Смотрицкого, аудит в большей степени относится к стадии проверки различных аспектов чистоты собственно объекта недвижимости, а не структурировании перехода прав на него от продавца к покупателю. «Это означает, что в первом и втором случае он не должен сильно отличаться», - поясняет он.

Риски и цены

Наличие у объекта недвижимости непрозрачного прошлого, естественно, связано для покупателя с риском утраты прав на объект в результате каких-либо юридических дефектов. История собственно актива – это история его приватизации, отчуждения, обременений, перевода из одного целевого назначения в другое и так далее. Риски, связанные непосредственно с самим объектом, могут быть выявлены при проведении глубокой юридической проверки.

«На практике часто используются способы, которые помогают минимизировать риски и «укоротить» историю объекта, - комментирует Андрей Пеховский. - Один из наиболее распространенных – перепродажа объекта добросовестному приобретателю, у которого впоследствии будет практически невозможно истребовать объект. Другой способ – реконструкция объекта, по сути – снос и строительство, в результате чего появляется новый объект, а старый перестает существовать. В этом случае также невозможно истребовать образованный новый объект у собственника».

Теоретически, чем выше риски, тем ниже должна быть цена объекта. Однако, на практике история объектов коммерческой недвижимости, как правило, не влияет на цену покупки. Наибольшее влияние в данном случае оказывает доходность объекта на текущий момент. На цену сделки гораздо сильнее может повлиять известность бренда, причем это может относиться как к самому объекту недвижимости, так и к управляющей организации.

«Например, если объект относится к сети бизнес-центров с соответствующими стандартами – с хорошей репутацией, грамотным управлением, лояльным отношением к арендаторам, соответствующим набором дополнительных услуг, то наличие такого бренда, несомненно, повлияет на цену сделки», - уверен Сергей Себелев.

Вообще, по словам генерального директора Knight Frank Санкт-Петербург Олега Баркова, сделки по инвестиционной покупке готовых объектов коммерческой недвижимости пока не слишком распространены. Это связано с тем, что, например, западных инвесторов далеко не всегда удовлетворяет имеющиеся на рынке предложения. Их интересует, прежде всего, качество объекта, состав арендаторов, наличие профессионального управляющего – как раз те факторы, которые и определяют цену.

Читайте также:

• Аренда. Если сменился собственник
• Продажа и аренда офиса в г. Москва
• Самые умные здания мира