Статьи

Офис: покупка или аренда?

Одна из первых проблем любой компании - поиск подходящего помещения под офис.
На первый взгляд решить ее достаточно просто: определяемся с районом, находим в нем подходящий офис и спокойно работаем. Но при детальном рассмотрении возникает множество вопросов: арендовать помещение или покупать, какие документы оформлять и куда с ними идти, где узнать, кому на самом деле принадлежит интересующее вас помещение.

Первый вопрос, который возникает у искателей офисов: обращаться ли к услугам профессионалов. С одной стороны, опытные риэлторы сделают все быстро и эффективно. С другой стороны, их услуги стоят отнюдь недешево: 2-8% от стоимости сделки.

Почему следует покупать коммерческую недвижимость? Специалисты утверждают, что сегодня на рынке сложилась ситуация, при которой за 3-4 года на арендных платежах вы перечислите собственнику всю стоимость арендуемой коммерческой недвижимости. Разумнее сразу стать собственником. Тем более, что цены на офисы сегодня вполне приемлемые. Так, например, в Центре аренда офисного помещения стоит до $400 за кв.м. в год. Это же помещение на вторичном рынке можно купить по цене $1200-1300 за кв.м. (приблизительно 3-4-летняя стоимость аренды такого помещения).

Активно развивается и первичный рынок нежилых помещений (включая встраиваемые помещения в домах-новостройках). В Центре цены на них колеблются в пределах $600-1000 за кв.м., а внутри Бульварного кольца достигают $1300 за кв.м.. Помещения продаются на конкурсной основе, а стоимость здания в целом меньше, чем средняя по тому или иному району столицы на вторичном рынке. Дело здесь отнюдь не в гуманизме Правительства Москвы, а в том, что оно образует цены на офисы в новостройках, базируясь не на их рыночной стоимости, а на собственных затратах на возведение, к которым добавлена определенная норма прибыли. Впрочем, есть преимущества и у покупки на вторичном рынке: в отличие от новостроек, здесь предлагается гораздо больше вариантов.

Приценивайтесь с умом!

Начинать поиск помещения следует с анализа цен в интересующем вас районе.
Если Вы готовы заплатить всего $100-150 за кв.м. в год, и тем не менее претендуете на офис в Центральном округе, скорее всего это будет полуподвал, который потребует серьезных затрат на ремонт и обустройство.

Затем следует проверить состояние помещения. Сделать это можно двумя способами. Первый - взять в БТИ "форму 5", в которой указан год постройки, материалы, из которых сделаны стены и перекрытия и т.п. Второй - можно провести техническую экспертизу состояния здания, которую может выполнить любая строительная организация, имеющая на это лицензию. Экспертиза включает в себя бурение фундаментов с целью проверки их на прочность, исследование стен и перекрытий.

Не менее важным этапом является и проверка собственника. Он становится таковым не на момент непосредственной покупки помещения, а на момент регистрации в качестве владельца в государственном реестре. Если этого не произошло, собственник может оказаться мошенником: расторгнуть договор купли-продажи и перепродать помещение кому-нибудь еще? Таких случаев немало, тем более что значительная часть мошенничеств с недвижимостью приходиться на рынок офисных помещений, так как в этом секторе "крутятся" куда большие деньги, нежели в жилом секторе.

Кроме того, необходимо проверить, есть ли какие-либо обременения на помещение: оно может быть заложено или арестовано. Если собственник не сможет рассчитаться с долгами, то все заключенные им договоры на имущество юридически ничтожны. В аналогичную ситуацию можно попасть, если владелец помещения признан банкротом.


Регистрируйся, а то проиграешь!

После того, как все юридические моменты с владельцем помещения будут решены, начинается государственная регистрация документов.
Закон в обязательном порядке требует регистрировать договора купли-продажи, но конкретных сроков на это не устанавливает. Однако если покупатель кровно заинтересован в скорейшей регистрации, то продавцу нет смысла стоять в очередях.
В столице регистрацией занимается Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В принципе, регистрация может затянуться на 1-2 месяца.
Чтобы этого не произошло, нужно максимально соблюсти требования к пакету документов: правоустанавливающие, уставные документы, справки БТИ, верительные письма и др. - все документы должны быть "свежими" - срок действия у некоторых "бумажек" очень невелик, а отсутствие хотя бы одной отодвинет получение желанного свидетельства о собственности на долгие дни?

Читайте также:

• Аренда. Если сменился собственник
• Продажа и аренда офиса в г. Москва
• Самые умные здания мира