Статьи

Купля продажа офисов

Рынок купли-продажи офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобретения. Известность же получают только те сделки, что осуществлялись крупными российскими или иностранными компаниями. В большинстве случаев операции по купле - продаже офисов не афишируются, дабы не привлекать внимание налоговых органов. Ведь до сих пор на рынке распространена форма оплаты, любовно именуемая «чемоданно».
Покупка и продажа офисов и офисных помещений.

Обычно процесс покупки начинается с подбора объекта, который бы соответствовал требованиям покупателя. Далее наступает период первичных переговоров, когда происходят «смотрины» и в первом приближении оговариваются финансовые аспекты. По мнению некоторых экспертов, в большинстве случаев заинтересованная в сделке сторона нанимает независимых оценщиков для подтверждения цены продажи. Если на этой стадии обе стороны достигли консенсуса, то между ними заключается некий договор о намерениях, и процесс плавно перетекает в следующую стадию, а именно в стадию проверки.

Если сделка по купле-продаже совершается на вторичном рынке, то следует учесть ряд важных юридических и финансовых аспектов. Например, немаловажной является проверка «юридической чистоты» офиса. Все предыдущие сделки с объектом должны быть легитимны. Надо четко понять, как прошла приватизация объекта и не был ли нарушен закон. Практика показывает, что в 90 случаях из 100 приватизация проходила с нарушением, и порой за сделками тянется длинный шлейф уголовных дел.

Недвижимость является одной из распространенных форм залога в банке. Таким образом, нужно убедиться, что будущий офис нигде не заложен. За годы эксплуатации помещения в нем могли произойти роковые для потенциального покупателя сносы стен, передвижка дверей и другого рода перепланировки. Следует проверить, на все ли изменения и отклонения от первоначального плана БТИ у собственника имеются соответствующие разрешения и согласования. Если в момент совершения сделки с объектом выяснится, что его изменения не узаконены, это может грозить еще и штрафом.

На первичном рынке дело по покупке и продаже офисов и офисных помещений обстоит несколько проще во многом благодаря отсутствию богатого на сюрпризы прошлого, хотя здесь тоже не обойтись без проверки надлежащих правоустанавливающих документов: права аренды на земельный участок, разрешения на строительство, выполнения обязательств перед городскими властями и др.

Естественно, когда речь идет об инвестиционных сделках, эта стадия становится более длительной, так как проверка происходит по стандарту due diligence. Если покупатель проводит его по всем правилам и в соответствии с мировыми стандартами, это займет больше года, что может себе позволить далеко не каждый. Но зачастую сделке по купле-продаже завершаются в течение одного-двух месяцев, при этом due diligence в полной мере не проводится, и сделка проходит на основании доверия покупателя или консультанта покупателя к продавцу. Это влечет за собой определенные риски, но в целом помогает избежать снижения доходности объекта, которая происходит при длительном процессе due diligence.

Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформлено здание. В случае если в здании находятся арендаторы с заключенными договорами аренды, то таким образо покупается готовый бизнес. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сама сделка представляет собой покупку 100% акций компании.

Однако, естественно, на рынке заключаются и сделки через договоры купли-продажи. Правда, зачастую в договоре цена заведомо занижается, а основная сумма выплачивается «в портфеле». Однако сегодня «черных» денег на рынке в принципе становится меньше, и наблюдается тенденция к переходу на более прозрачные схемы взаимодействия.

Заключительный этап процесса -подписание договора купли-продажи и оформление соответствующих документов: регистрация недвижимости в москомрегистрации (мкр) и оформление нового свидетельства, а также переоформление договора аренды земли на нового собственника в Москомземе.

Читайте также:

• Аренда. Если сменился собственник
• Продажа и аренда офиса в г. Москва
• Самые умные здания мира