Здравствуйте!
Вы попали в отраслевое маркетинговое агентство officemart.ru, охватывающее все аспекты обеспечения современного офиса необходимыми товарами и услугами.

Мы предоставляем не только актуальную информацию по всем направлениям жизнедеятельности офисного бизнеса, но и маркетинговые услуги как агентство, входящее в состав группы «Текарт».

Наша специализация: товары и услуги для офиса.

Если перед вами стоят задачи по стратегии продвижения вашего бизнеса, увеличению продаж, поиск новых партнеров и многое другое, мы решим любую поставленную задачу, являясь экспертом в данной области.

Предварительный запрос

Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Все разделы Officemart (64)
Главная | Карта сайта | Разместить рекламу | Конкурсы | О проекте | Рассылка | Помощь | Регистрация | Вход
Справочно-аналитический ресурс обеспечения офиса
Офисное пространство / Продажа и аренда офиса
Главная >> Продажа и аренда офиса >> Статьи >> Офисные консервы
Для нас важно ваше мнение. Стань экспертом!




Статьи


Офисные консервы

Консервные банккиПоволжский рынок офисной недвижимости может сжаться вместе с сокращением финансовых возможностей девелоперов, оборотов компаний-арендаторов и их планов развития. Это затруднит брокеридж выводимых на рынок офисных центров и удлинит сроки реализации новых проектов.

Рынку качественной офисной недвижимости, который начал формироваться в крупных поволжских центрах примерно два-три года назад, грозит консервация. Девелоперам будет трудно завершить существующие проекты бизнес-центров, не то что начать строить новые. Самарское издание Rent&Sale, специализирующееся на коммерческой недвижимости, подсчитало, что в 2008 году в Самаре анонсирован ввод в строй около 90 тыс. кв. м офисов (девять новых объектов), но реальные цифры наверняка будут ниже.

Аналогичная ситуация и на рынках других поволжских городов. Так, London Consulting & Management Company (LCMC) прогнозировала, что к концу нынешнего года объем рынка офисной недвижимости в Нижнем Новгороде вырастет на 56,9% по отношению к прошлому (предполагалось ввести примерно 100 тыс. кв. м в 10 объектах). Пока же в Нижнем сдана только часть офисов (9,6 тыс. кв. м) в составе административно-торгового центра «Лобачевский Plaza» местной компании «Новый город» и деловой центр «Бугров Бизнес Парк» (25 тыс. кв. м) нижегородской девелоперской компании «Центр деловых коммуникаций».

В Казани, офисный рынок которой, впрочем, развивался динамичнее сопоставимых по платежеспособному спросу самарского и нижегородского и сейчас наиболее развит, в этом году не было введено ни одного нового офисного здания (не считая единичных проектов реконструкции).

В Казани немногим меньше половины офисного рынка приходится на высококлассные объекты

Резиновые сроки

Вроде бы оснований для пессимистичных прогнозов нет. Перенос сроков — привычная практика для крупных строек. Например, по данным Нижегородского центра научной экспертизы, в прошлом году вместо анонсированных ко вводу 60 тыс. кв. м бизнес-центров было сдано 27,5 (из них 13,5 тыс. кв. м — БЦ «Лондон» нижегородской строительной компании «Выбор»). А тогда о финансовом кризисе разговоров не было. Напротив, вплоть до середины текущего года девелоперы хором заявляли о своем намерении инвестировать в региональную коммерческую недвижимость. Самые крупные из оглашенных проектов — застройка площадки нижегородского грузового порта, которую выкупила санкт-петербургская компания «Макромир», возведение многофункционального комплекса в 250−300 тыс. кв. м в районе Комсомольской площади федеральным ритейлером «Доринда», продолжение строительства Нижегородского центра международной торговли.

Масштабное офисное строительство, в основном также в составе многофункциональных комплексов, инвесторы обещали обеспечить и в других поволжских городах — Казани, Саратове, Самаре, Чебоксарах. Из наиболее крупных проектов в Казани — строительство 40−этажного торгово-офисно-гостиничного небоскреба на месте ресторана «Акчарлак» «Эдельвейс-Групп», застройка набережной Казанки, проект которой включает создание делового центра. В Чебоксарах — редевелопмент части (примерно 75%) территории Чебоксарского хлопчатобумажного комбината (ЧХБК), чей проект готовит «ВолгаСтройГрупп» — строительная компания московской группы «САВВА», владельца ЧХБК.

Из перечисленных компаний о заморозке строительства новых объектов заявил пока разве что «Макромир». Но эксперты, опрошенные журналом «Эксперт Волга», утверждают, что все наиболее амбициозные проекты как минимум останутся на бумаге еще несколько лет. На меньший срок может затянуться возведение объектов, строительные работы по которым уже начаты. Привычные проволочки здесь ни при чем: процесс будет тормозить дефицит кредитных средств, который затруднит финансирование строек и — опосредованно, ударив по оборотам потенциальных арендаторов, — снизит спрос на офисные квадратные метры. «Стоимость кредитных ресурсов продолжает расти, что, в свою очередь, ведет к сокращению и приостановке строительства объектов: на более дорогих кредитах необходимо получать более высокую доходность, а скорее всего, такая возможность не представится», — объясняет Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SРb. Он считает, что в нынешней ситуации логично объект заморозить, чтобы не нести по нему эксплуатационные расходы, не платить налог на имущество, коммунальные платежи и прочее.

Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в Казани, думает, что строительство нескольких планируемых офисных центров может быть отложено на два-три года. «Я говорю о проектах в Старотатарской слободе, на Оренбургском тракте», — уточняет она.

Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости казанской компании «ЮрИнфо», прогнозирует временную заморозку многих объектов недвижимости. По его мнению, продлится такая ситуация не менее чем год-полтора.

В Самаре к высококлассным офисам можно отнести не более 30 тыс. кв.м площадей

За свой счет

На какой срок будет заморожено или продлено строительство, зависит от того, насколько девелопер проекта обеспечен собственными средствами. Оценивая финансовые возможности застройщиков, Владислав Хорочкин прогнозирует трудности у большинства из них. «В основном строительный бизнес связан с привлечением кредитов, а с денежными средствами сейчас у банков проблемы. В связи с этим многим застройщикам отказывают в выдаче заемных средств либо выдают под большой процент, который их отпугивает», — отмечает он.

Иван Подкова, управляющий партнер компании «Панфилов, Подкова и партнеры», считает, что девелоперы будут вынуждены продавать часть своих существующих активов, для того чтобы финансировать замороженные проекты и выполнять взятые ранее кредитные обязательства. «На продажу вряд ли будут выставлены уже работающие объекты, которые генерируют денежный поток. Скорее всего, будут реализованы недостроенные здания или проекты», — говорит он. Впрочем, эксперт уточняет, что едва ли теперь найдется много желающих входить в форвардные сделки с недостроенными объектами, поскольку непонятно, когда у рынка будет «дно». Скорее, думает он, покупателей найдут разрабатываемые проекты, при условии, что у их девелопера оформлена площадка под строительство. «Стоимость земли до кризиса была явно перегрета, теперь ее можно покупать по справедливой цене», — объясняет Подкова.

Нижегородский рынок офисной недвижимости

Не спросят

Судьбу офисных проектов определит и сокращение числа потенциальных арендаторов. Снижение спроса на офисы — следствие падения оборотов компаний и общей политики сокращения издержек, вплоть до увольнения персонала, которой следует сегодня бизнес (см. статью «Бег на месте»). Иван Подкова в связи с этим прогнозирует глубокую рецессию локального рынка. Такой прогноз для самарской офисной недвижимости компания давала на 2009−2012 годы, объясняя его насыщением рынка. На конец 2007 года, по оценке фирмы «Панфилов, Подкова и партнеры», неудовлетворенный спрос на качественные офисы в Самаре составлял примерно 120 тыс. кв. м и продолжал расти. Если бы планы по вводу заявленных объектов (это примерно 130 тыс. кв. м) в 2008 году были выполнены, считали эксперты компании, свободная ниша самарского офисного рынка составляла бы не больше 7−12 тыс. кв. м. Но в нынешней ситуации предложение способно превысить спрос гораздо раньше.

Коррекция прогнозов востребованности бизнес-центров в первую очередь коснется новых объектов высокого класса. В Самаре, как отмечали аналитики «Панфилов, Подкова и партнеры», спрос на офисы высокой классности и без того был ниже спроса на площади класса С (на начало 2008 года уровень вакантного предложения по объектам высоких категорий составлял 18,6%, по классу С – 7%).

Снижение спроса на такие офисы наблюдает и Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow (занимается брокериджем самарского бизнес-центра Skala Hall). «В связи с кризисом ликвидности ряд федеральных компаний — потенциальных арендаторов офисной недвижимости класса А — уже заявили о закрытии своих офисов в регионах РФ. В свою очередь, местные предприниматели, желающие арендовать помещения в офисах класса А, заняли выжидательную позицию», — замечает он.

«Кризис может затянуть процесс брокериджа на неопределенное время, — сетует Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb, — в поволжских городах, строго говоря, качественных офисов очень мало, и, замедлив спрос на них, кризис практически убьет его. Компании останутся в существующих помещениях и свернут свои планы по развитию и переезду в более современные бизнес-центры».

Правда, сами девелоперы новых высококлассных офисных центров проблем с заполняемостью не признают. Елена Стрюкова констатирует высокий спрос на качественные метры, оперируя тем фактом, что лучшие бизнес-центры Казани — к ним она отнесла «Корстон», «Сувар Плазу» и бизнес-парк «Идея» — заполнены арендаторами практически на 100%. Нижегородский «Бугров Бизнес Парк», по данным его управляющей компании, на конец сентября был заполнен на 82%. А выведенный на рынок Самары в конце прошлого года бизнес-центр «БЭЛ-Плаза» компании «БЭЛ-Девелопмент», по информации «Панфилов, Подкова и партнеры», на конец первого квартала текущего года сдал в аренду 63% помещений.

Объем офисной недвижимости в Саратове

Вероятно, снижение спроса на дорогие офисные метры будет более заметным позже. Выводимым сегодня на рынок офисам заполняемость, думается, обес­печили заключенные ранее контракты — известно, что договоры о сдаче в аренду коммерческой недвижимости могут быть подписаны еще на стадии строительства объектов.

Но и они рискуют быть расторгнутыми. Алексей Лазутин прогнозирует возможный отток арендаторов из качественных бизнес-центров. «Вероятнее всего, они также будут нести убытки, что заставит их оптимизировать свои расходы за счет сокращения не только внутренних ресурсов, но и арендных платежей», — объясняет он. На его взгляд, в таком случае существует два равновероятных решения: либо смена арендуемого помещения на более дешевое, либо получение скидок и льгот у арендодателя. С точки зрения собственников, считает эксперт, сегодня более прозорливо заключать долгосрочные соглашения, идти навстречу арендатору. Тем более, прогнозирует он, при разорении ряда компаний второго эшелона из-за непогашенных облигаций на рынок мгновенно может быть выброшено большое количество освобождаемых коммерческих площадей, что заставит собственников серьезно побороться за арендатора.

Ставки аренды офисов

Делают ставки

Наши эксперты предвидят снижение ставок на офисные метры. «Пока цены еще не снижаются, поскольку тенденция доходит до крупных поволжских городов с некоторым запозданием», — говорит Алексей Лазутин. По его мнению, уже к концу года снижение составит примерно 10%, а к середине будущего — 20% .

Наиболее заметная коррекция ставок ожидается в Самаре и Нижнем Новгороде, где качественные офисы были в дефиците, что и разогревало цены. Если в Казани, где этот рынок наиболее насыщен, арендные ставки на офисы класса А и В подросли в прошлом году на 5−10%, а офисы класса С и D сдавались по старым ценам, то, по подсчетам LCMC, за тот же год в Нижнем Новгороде ставки аренды в классе А выросли на 36%, в классе В — на 87%, в С — на 77%, в Самаре они увеличились в среднем на 20−25%.

Дмитрий Золин, управляющий парт­нер LCMC, отмечает, что, ориентируясь на прошлогодний рост ставок, девелоперы новых проектов установили цену аренды на свои офисы в полтора-два раза выше, чем в действующих объектах-аналогах. Но такого повышения не будет, уверен он.

Цены на аренду снизятся и в существующих бизнес-центрах — помимо снижения спроса, причиной станет и ввод более качественных объектов, считает эксперт. Например, со сдачей в эксплуатацию объектов ТОЦ «Лобачевский Plaza» и МФЦ «ЦМТ» в Нижнем Новгороде класс старых объектов будет понижен: например, для БЦ «Столица Нижний» — с класса А до класса В.

В Казани же, считает Владислав Хорочкин, ставки аренды в ближайшее время не изменятся. В следующем году он прогнозирует стагнацию цен. Но затем, отмечает он, возможен дальнейший рост арендных ставок: после кризиса спрос на услугу снова возрастет, и город столкнется с недостатком предложений на рынке, поскольку новых объектов вводиться будет мало. Аналогичный прогноз дает и Елена Стрюкова. Она указывает, что отложенный спрос и малое количество вновь введенных объектов недвижимости вызовут серьезный рост ставок уже к 2010 году.

Наталья Дядик,
заместитель главного редактора журнала «Эксперт Волга».
«Эксперт Волга» №42 (129)

29.10.2008
Источник: Журнал Эксперт


Читайте также:

 Все статьи раздела "Продажа и аренда офиса"


ВХОД В КАБИНЕТ
Логин:
Пароль:
 

Отправляя данную форму, даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой в отношении обработки персональных данных.

Я забыл пароль Регистрация
Всего в этом разделе:
      89 компаний

Офисное пространство / Продажа и аренда офиса

Archive.Officemart.ru - Архив OfficeMart.Ru за 2000-2005 г.г. (Канцелярские и офисные товары).
© 2000 - 2018 OfficeMart.ru – проект маркетинговой группы "Текарт".
За достоверность информации, размещенной абонентами, портал OfficeMart.Ru ответственности не несет.
Веб-дизайн, разработка сайта, продвижение сайта - Текарт
Все замечания, предложения и пожелания отправляйте по адресу manager@officemart.ru, по телефону (495) 790-75-91 или ICQ: 442880368.
Политика в отношении обработки персональных данных


Рейтинг@Mail.ru
Стань экспертом!